Leitsatzentscheidung: BGH konkretisiert die Maßstäbe für Beeinträchtigungen durch bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 3 WEG

Mit Urteil vom 17. Juli 2026, V ZR 162/25 (V_ZR_162-25.pdf) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte bauwilliger Wohnungseigentümer gestärkt. Demnach sei im Falle der Ablehnung durch die übrigen Wohnungseigentümer die beeinträchtigende Wirkung der baulichen Veränderung stets im Einzelfall abzuwägen. Damit setzt der BGH den gesetzgeberischen Willen weiter fort, die Voraussetzungen baulicher Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen.

Zulässigkeit baulicher Veränderungen durch Wohnungseigentümer – Gesetzliche Grundlagen

Begehrt ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung, muss diese gem. § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich durch die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen oder gestattet werden. Ist das Vorhaben eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz („WEG“), kann der Bauwillige dieses auch ohne Mehrheit durchsetzen. Dies gilt selbst dann, wenn die bauliche Veränderung andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt.

Ist die bauliche Veränderung weder gestattet noch privilegiert, verbleibt dem Wohnungseigentümer nur ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG. Dieser besteht allerdings nur, wenn kein anderer Wohnungseigentümer im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG beeinträchtigt wird oder alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind.

Beeinträchtigung – bisherige Entscheidungslage

Ob ein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird, bemisst sich nicht nach dessen subjektivem Empfinden. Entscheidend ist, ob sich der Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Beeinträchtigungen können sich unter Umständen aus Immissionen, Wertminderungen des Eigentums oder sogar einer optischen Veränderung des Gesamteindrucks ergeben. Unter den Regelungen des § 22 WEG a.F. wurde die Schwelle der Beeinträchtigung durch die Rechtsprechung teilweise sehr niedrig angesetzt, wodurch den ablehnenden Eigentümern in vielen Fällen faktisch ein Vetorecht zukam.

So wurden beispielhaft folgende baulichen Maßnahmen als Beeinträchtigung anerkannt:

• Anbau einer fest installierten Parabolantenne
• Verkleidung des Balkons
• Anbau eines Vordaches
• Anbau einer Markise oder von Außenrollläden

Der BGH stellt nunmehr klar, dass stets die Interessen der bauwilligen und der ablehnenden Wohnungseigentümer anhand der grundrechtlich geschützten Eigentumspositionen abzuwägen sind.

Keine Versteinerung des baulichen Zustands

Aus § 20 Abs. 3 WEG lasse sich nicht ableiten, dass die Abwägung im Regelfall zu Lasten des bauwilligen Eigentümers ausfallen müsse. Auch dann, wenn die Mehrheit der baulichen Maßnahme ablehnend gegenübersteht, müssen sich gegebenenfalls die Interessen der bauwilligen Minderheit durchsetzen können.

Hintergrund ist der Regelungszweck des modernisierten WEG. Gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform (siehe hierzu auch: WEG-Reform tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft) war es u.a., bauliche Veränderungen zu vereinfachen und es Wohnungseigentümern zu erleichtern, Wohnungen baulich an sich stetig verändernde Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Die Veränderungsoffenheit sollte gestärkt werden und eine „Versteinerung" des baulichen Zustands verhindert werden. Ein Verständnis des § 20 Abs. 3 WEG, wonach Bauvorhaben einzelner Wohnungseigentümer von vornherein zurückhaltend begegnet werden müsste, ist damit nicht vereinbar, so nun der BGH.

Keine Berücksichtigung voraussichtlich auftretender Nutzungsimmissionen

Des Weiteren äußert sich der BGH dazu, inwiefern künftig zu erwartende Immissionen, die auf der Nutzung der baulichen Veränderung beruhen, im Rahmen des § 20 Abs. 3 WEG zu berücksichtigen sind.

Im konkreten Fall ging es um den Einbau von Klima-Splitgeräten. Die ablehnende Mehrheit der Wohnungseigentümer befürchtete Geräuschbeeinträchtigungen, insbesondere durch Nutzung der Geräte in den Abendstunden sowie durch warme Abluft und Kondenswasser.

Der BGH stellt klar, dass voraussichtlich auftretende Immissionen, die mit der späteren Nutzung einhergehen, bei der Prüfung der Beeinträchtigung außer Acht bleiben. Wenn die befürchteten Immissionen vorrangig vom späteren Nutzungsverhalten des Wohnungseigentümers abhängen, sind die tatsächlichen Entwicklungen abzuwarten. Grund dafür ist, dass auch nach dem Einbau ausreichend Möglichkeiten bestehen, um störende Folgen zu beseitigen. Im Falle der Klima-Splitgeräte verweist der BGH auf die Vereinbarung zeitlicher Nutzungsbeschränkungen oder etwaige Anpassungen der Hausordnung. 

Ausnahme für sicher eintretende Nutzungsimmissionen

Insofern unterscheidet der BGH bei der Abwägung zwischen der baulichen Maßnahme an sich und den Folgen ihrer späteren Nutzung. Anders sei die Lage laut BGH nur dann zu beurteilen, wenn bereits im Vorfeld für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig eine Beeinträchtigung nach sich ziehen wird. In diesem Fall sind die Immissionen durch die Nutzung bei der Abwägung zu berücksichtigen.

Hinweise für die Praxis

Der BGH stärkt die Minderheitenrechte bauwilliger Wohnungseigentümer, indem er klarstellt, dass bauliche Maßnahmen nicht automatisch zu einer Beeinträchtigung führen. Es bedarf vielmehr einer konkreten Abwägung der Eigentumsrechte und Umstände des Einzelfalls. Es empfiehlt sich daher, Gestattungsanträge technisch hinreichend konkret zu fassen, um nachweisen zu können, dass etwa eine Geräuschbeeinträchtigung die Schwellenwerte der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm nicht überschreitet.

Die Ausführungen zu voraussichtlich auftretenden Nutzungsimmissionen sind keinesfalls auf den Einbau von Klimageräten beschränkt. Möchte die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG abwehren, sollte für die Begründung nicht pauschal auf etwaig auftretende Immissionen in der Zukunft verwiesen werden. Erst wenn diese zweifelsfrei und sicher auftreten werden, kann die Beeinträchtigung der Verteidigung dienen.

Dieser Beitrag ist in Zusammenarbeit mit Luca-Simon Kreitlow entstanden.