Daniel Weishäupl

Der Verkauf geerbter oder lange verpachteter Grundstücke wird oft als steuerfrei eingeschätzt. Doch selbst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist – auch unter Einbezug der Haltedauer des Rechtsvorgängers – können geerbte Grundstücke nicht steuerfrei veräußert werden. Gehören sie noch zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen, droht eine hohe Steuerlast – selbst Jahrzehnte nach der letzten Nutzung. Wie steuerliche Fallstricke erkannt und vermieden werden können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Verpachtung ist keine Betriebsaufgabe – Ein Praxisbeispiel

Ein Bauernhof in Bayern wurde 1989 an die Tochter übergeben. Die Familie bewirtschaftete den Betrieb noch bis 2002. Danach wurden die Flächen verpachtet – eine formelle Betriebsaufgabe erfolgte nie. Als Jahre später einzelne Flächen verkauft wurden, rechneten die Erben mit einem steuerfreien Geschäft. Das Finanzamt sah das anders: Die Flächen waren weiterhin Betriebsvermögen, der Gewinn steuerpflichtig.

Wer Flächen erbt, weiß häufig nicht, wie diese steuerlich einzuordnen sind. Viele denken: Pachtvertrag gleich Betriebsaufgabe. Doch das stimmt nicht. Ohne offizielle Aufgabeerklärung bleibt der Betrieb bestehen – als sogenannter ruhender Betrieb. Das Grundstück bleibt steuerverhaftet.

Wann gehört ein Grundstück zum Betriebsvermögen?

Grundstücke gelten als Betriebsvermögen, solange sie nicht ausdrücklich entnommen oder im Zuge einer Betriebsaufgabe überführt wurden. Eine bloße Verpachtung reicht nicht aus. Solche Fälle sind häufig – besonders bei ehemaligen Familienbetrieben, deren aktive Bewirtschaftung längst beendet ist. Steuerlich ist aber nicht entscheidend, ob ein Traktor über die Fläche fährt – sondern wie diese formal behandelt wurde.

Kurzum: Ohne Dokumentation zur Betriebsaufgabe gelten Flächen als Teil des Betriebsvermögens. Der Verkauf führt dann zur Besteuerung der stillen Reserven. Die Folge: hohe Steuerlast trotz vermeintlich privater Veräußerung. Besonders kritisch wird es, wenn der Verkaufserlös in voller Höhe für andere Zwecke eingeplant ist – etwa für die Rückzahlung von Schulden oder Investitionen.

Betriebsaufgabe nachholen?

In bestimmten Fällen kann eine rückwirkende Betriebsaufgabe erklärt werden. Das ist jedoch nur möglich, wenn über einen längeren Zeitraum keine wesentlichen betrieblichen Aktivitäten mehr vorlagen – und dies nachweisbar ist. Auch müssen die Beteiligten klar und eindeutig dokumentieren, dass die Fortführung nicht mehr gewollt war. Eine solche Gestaltung sollte immer steuerlich geprüft und im Zweifel mit dem Finanzamt abgestimmt werden.

Besonderheit bei der Bewertung

Landwirtschaftliche Flächen im Betriebsvermögen werden – unter den Voraussetzungen des § 55 EStG – auf Basis der Ertragsmesszahlen aus 1970 bewertet. Die Vorschrift stellt eine steuerliche Sonderregelung für bestimmte Altgrundstücke dar. Diese niedrigen historischen Werte führen dazu, dass bei heutigen Verkäufen hohe stille Reserven entstehen – und damit erhebliche steuerliche Belastungen. In vielen Fällen beträgt der steuerpflichtige Gewinn ein Vielfaches der damaligen Buchwerte.

In sehr ländlichen Regionen kann es vorkommen, dass die Bewertung nach den Ertragsmesszahlen aus dem Jahr 1970 steuerlich sogar vorteilhaft ist. Das gilt insbesondere dann, wenn die Flächen weder als Bau- noch als Bauerwartungsland gelten, sondern weiterhin rein landwirtschaftlich genutzt werden. In solchen Fällen führt die Bewertung nach § 55 EStG dazu, dass der Veräußerungsgewinn deutlich geringer ausfällt. Denn die Ertragsmesszahlen aus dem Jahr 1970 liegen zum Teil über den historischen Anschaffungskosten – insbesondere dann, wenn die Grundstücke bereits vor über 80 oder 100 Jahren von der Vorgängergeneration erworben wurden. Diese ursprünglichen Anschaffungskosten sind heute oft nicht mehr nachvollziehbar dokumentiert. In solchen Fällen kann die pauschale Bewertung anhand des Ausgangsbetrages nach § 55 EStG für die heutige Generation steuerlich günstiger sein als gedacht.

Was getan werden kann

Unterlagen prüfen: Gibt es eine Aufgabeerklärung? Wann wurde das letzte Mal aktiv bewirtschaftet?

  • Pachtverträge sichten: Ein Pachtvertrag allein bedeutet keine Betriebsaufgabe.
  • Steuerliche Prüfung vor Verkauf: Klären, ob das Grundstück steuerverhaftet ist.
  • Frühzeitig Beratung einholen: Ein Steuerberater kann die Historie richtig einordnen.
  • Alte Verträge sichern: Hofübergaben, Kaufverträge und Steuerunterlagen sind entscheidend für die Einordnung.

Fazit

Der Verkauf von Flächen birgt steuerliche Fallstricke, wenn sie noch zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehören. Gerade bei Flächen aus Familienbesitz fehlt oft die Dokumentation. Ohne Betriebsaufgabe gilt: Vorsicht beim Verkauf! Wer seine Unterlagen kennt, kann hohe Steuerlasten vermeiden.