Steckengebliebener Bau: BGH-Urteil zur Erstherstellungspflicht der WEG

Bleibt ein Bauvorhaben auf halbem Weg stecken – etwa, weil der Bauträger insolvent wird – stellt sich die drängende und oft streitige Frage: Wer ist verantwortlich für die Fertigstellung? Mit Urteil vom 27. Februar 2026, V ZR 219/24 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei einem stecken gebliebenen Bau konkretisiert.

Steckengebliebener Bau

Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn aufgrund in der Sphäre des Bauträgers liegender Gründe (z. B. dessen Insolvenz) die erstmalige Herstellung des Bauvorhabens der WEG nicht mehr fortgesetzt wird. Im Gesetz findet sich dazu keine Regelung. Vielmehr geht das Wohnungseigentumsgesetz von einem ordnungsgemäßen Anfangszustand des Gebäudes der WEG aus, weshalb die Frage durch die Rechtsprechung zu klären war. Im vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um die Fertigstellung von zwei Dachgeschosswohneinheiten einer WEG.

Erstherstellungspflicht der WEG – bisherige Entscheidungslage

Dass Wohnungseigentümern ein Anspruch auf „plangerechte Erstherstellung“ gegen die WEG zustehen kann, hat der BGH bereits 2014 entschieden (vgl. BGH, Urt. v. 14.11.2014 – V ZR 118/13). Dies geht zurück auf den Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die WEG (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dieser Anspruch kann bereits vor Errichtung bzw. Fertigstellung des Gebäudes der WEG bestehen.

Dabei erfasst der Anspruch grundsätzlich die plangerechte Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, also der Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z. B. Dach, Treppenhäuser, tragende Wände und Heizungsanlage). Ebenfalls umfasst der Anspruch auch die Herstellung solcher Bereiche, die zwar im Sondereigentum liegen, aber zur Abgrenzung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums dienen, also zur erstmaligen Verwirklichung der sachenrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des Aufteilungsplans (Beispiel: Sondereigentumseinheit abgrenzende Wand). Bisher nicht entschieden wurde die Frage, ob und wenn ja in welchem Umfang im Fall des steckengebliebenen Baus einem Wohnungseigentümer gegenüber der WEG ein Anspruch auf Erstherstellung oder Fertigstellung von Sondereigentum zusteht.

BGH zum Umfang der Erstherstellungspflicht von Sondereigentum

In der Literatur ist die Frage zum Anspruch auf Erstherstellung von Sondereigentum umstritten, hierzu hat der BGH sich mit dem Urteil nun positioniert. Neben der plangerechten Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums kann jeder Wohnungseigentümer von der WEG Folgendes verlangen:

• Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form;
• die fach- und sachgerechte Elektroinstallation und die Installation sonstiger unter Putz verlegter Leitungen;
• den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern.

Der BGH begründet dies vorrangig unter Berufung auf „baupraktische Gesichtspunkte“. Er entfernt sich damit ausdrücklich von der bisher im WEG-Recht oft maßgeblichen sachenrechtlichen Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Diese sei mit Blick auf die Erstherstellung nicht praktikabel, weil Arbeiten und Gewerke aufeinander aufbauten bzw. sich nicht sinnvoll abgrenzen ließen. So könne die Installation von Heizungszuleitungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, nur schwer von der Installation der Heizkörper getrennt werden. Ebenso verhalte es sich bei der Koordination sämtlicher unter Putz verlaufender Leitungen und deren Anschluss ans Versorgungsnetz.

Grenzen des Erstherstellungsanspruchs von Sondereigentum & Kostentragungspflicht

Zugleich stellt der BGH jedoch auch Grenzen für den Erstherstellungsanspruch von Sondereigentum auf. So kann ein Wohnungseigentümer beispielsweise nicht die Fertigstellung des Innenausbaus von Bad und Küche verlangen. Hierzu bleibt der jeweilige Sondereigentümer verpflichtet. Ein Erstherstellungsanspruch des Wohnungseigentümers gegen die WEG ist zudem ausgeschlossen, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete Ansprüche gegen den Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgsversprechend geltend machen kann.

Die anteiligen Kosten zur erstmaligen Errichtung von Sondereigentumsteilen sind von dem betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen, obwohl die WEG insofern die Herstellungspflicht trifft. Zwar schränkt der BGH hinsichtlich der Herstellungspflicht die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum aus Gründen der Praktikabilität ein. Die Abgrenzung auf Kostenebene bleibt insofern jedoch unangetastet.

Hinweise für die Praxis:

Wohnungseigentümer, die die Erstherstellung ihres Sondereigentums durch die WEG begehren, müssen aktiv auf eine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung hinwirken. Kommt ein solcher Beschluss nicht zustande, steht ihnen der Weg der Beschlussersetzungsklage offen.

Umfang und Ausgestaltung der geschuldeten Bauausführung sind der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan oder sonstiger Abreden der Wohnungseigentümer zu entnehmen. Ergänzend wird auf Grundlage wirtschaftlich vernünftiger und marktüblicher Gesichtspunkte, der Vorgaben aus der Baugenehmigung sowie unter Beachtung öffentlich-rechtlicher Vorschriften über den Maßstab für die konkreten Arbeiten zu entscheiden sein, so der BGH.