Rückforderung indexierter Mieten in Gewerberaummietverträgen

Indexierungsklauseln gehören zum absoluten Standard in Gewerberaummietverträgen. Allerdings sind hohe Anforderungen an die Gestaltung entsprechender Klauseln zu stellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. XII ZR 51/25) entschieden, dass sich Wertsicherungsklauseln in Form von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG) auch an den Anforderungen der AGB-Kontrolle gem. §§ 307 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) messen lassen müssen. Dies kann weitreichende Folgen für Vermieter haben. Denn unter Umständen können Mieter im Falle einer unwirksamen Klausel über Jahre hinweg zu viel gezahlte Mieten zurückfordern.

Sachverhalt

Gegenstand des Urteils ist eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag von August 2019 mit einer Mindestmietdauer von zehn Jahren. Die Klausel enthielt zwei handwerkliche Mängel:

• Erstens wurde als Ausgangspunkt der Berechnung der indexierten Miete nicht der Mietbeginn gewählt. Vielmehr sollte die Indexierung bereits im Mai 2017 beginnen. Der Mieterin wurden demnach die Kosten für die Preissteigerung in einem Zeitraum auferlegt, in dem sie noch nicht im Besitz der Mietsache war, was eine unangemessene Benachteiligung darstellt.
• Zweitens sollte die Anpassung der Miete automatisch erfolgen. Gleichzeitig sollte die Änderung jedoch nur nach schriftlicher Aufforderung durch die Vermieterin wirksam werden. Dieser inhärente Widerspruch führte zur Intransparenz der Klausel.

Die Mieterin zahlte zunächst auf das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin eine höhere Miete. Im Nachhinein berief sie sich jedoch auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Vermieterin zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete auf. Der BGH gab der Mieterin nun Recht.

Entscheidung des BGH

Im Kern hat der BGH entschieden, dass sich Wertsicherungsklauseln in Form von AGB sowohl an den Vorgaben des PrKG als auch an den Vorgaben der §§ 307 ff. BGB messen lassen müssen. Dies war lange Zeit umstritten, da § 8 PrKG die Unwirksamkeit der Klausel erst ab rechtskräftiger Feststellung durch ein Gericht anordnet. Soweit ausschließlich ein Verstoß gegen das PrKG, nicht aber gegen §§ 307 ff. BGB vorliegt, ist eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete damit gesetzlich ausgeschlossen. Im Falle eines Verstoßes gegen AGB-Recht ist eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete nun hingegen möglich.

Dabei stützt sich der BGH vor allem auf die unterschiedlichen Schutzzwecke der Gesetze: Das PrKG steht im öffentlichen Interesse der Geldwertstabilität und schützt vor Preisspiralen. Inflationären Tendenzen soll dadurch entgegengewirkt werden. Mithilfe des AGB-Rechts soll hingegen sichergestellt werden, dass die beiderseitigen Interessen der Parteien im Vertrag angemessen berücksichtigt werden. Weder begründe ein Verstoß gegen das PrKG ohne Weiteres eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, noch könne aus einer mit dem PrKG in Einklang stehenden Regelung Bedenken nach § 307 BGB pauschal ausgeschlossen werden. Aufgrund der unterschiedlichen Zielsetzung und des unterschiedlichen Prüfungsmaßstabs sei es nicht gerechtfertigt, eine Sperrwirkung von § 8 PrKG anzunehmen.

Praxisempfehlungen

Ist eine Wertsicherungsklausel aufgrund eines Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete – vorbehaltlich einer geltend gemachten Verjährungseinrede – zurückfordern. Liegt hingegen lediglich ein Verstoß gegen das PrKG vor, so ist eine Rückforderung der bereits gezahlten Miete ausgeschlossen.

Ob eine Wertsicherungsklausel eine Partei unangemessen benachteiligt, ist einzelfallabhängig. Übliche Unwirksamkeitsgründe sind jedoch:

• Unklare Berechnung: Aufgrund von Widersprüchen oder unbestimmter Formulierung bestehen Unklarheiten bei der Berechnung der angepassten Miete. Es bedarf daher insbesondere der eindeutigen Festlegung des Anpassungsturnus, der Berechnungsformel und sonstiger formaler Voraussetzungen.  
• Upwards-Only-Klauseln: Im Mietvertrag ist lediglich eine Anpassung der Miete nach oben vorgesehen.

Für die Praxis folgt daraus als Handlungsempfehlung: Bestandsmietverträge sind auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen. Denn spätestens jetzt steht fest, dass man die gerichtliche Geltendmachung der Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln nicht abwarten darf. Insbesondere Mietverträge, die vor längerer Zeit geschlossen wurden, enthalten oft unwirksame Wertsicherungsklauseln. Aufgrund des Risikos von rückwirkenden Rückforderungen ist Wertsicherungsklauseln auch im Rahmen von Due Diligence-Prüfungen besondere Aufmerksamkeit zu schenken.

Ist eine unwirksame Klausel identifiziert, sollte aus Vermietersicht auf eine einvernehmliche Anpassung hingewirkt werden. Lediglich wenn das Verhältnis der Mietvertragsparteien bereits zerrüttet ist, sollte eine Anpassung möglicherweise zurückgestellt werden, um den Mieter nicht proaktiv auf die Unwirksamkeit der Klausel hinzuweisen.

Die Entscheidung des BGH ist im Zusammenhang mit einem Gewerberaummietvertrag ergangen. Sie dürfte wegen ihrer allgemeinen Aussagen zum Verhältnis der § 307 ff. BGB zum PrKG jedoch auch auf andere langfristige Vertragsbeziehungen übertragbar sein, die auf Wertsicherungsklauseln zurückgreifen. So dürfen beispielsweise auch Wertsicherungsklauseln in Erbbaurechtsverträgen nach den Grundsätzen des hiesigen Urteils zu bemessen sein.