Regierungsentwurf: Umkehr der Rangfolge der grunderwerbsteuerlichen Ergänzungstatbestände beim Share Deal – das Ende der „Signing/Closing-Theorie“

Ausgangssituation

Für Share Deals über mind. 90 % der Anteile an einer Grundstücksgesellschaft vertritt die Finanzverwaltung seit einigen Jahren die umstrittene „Signing-Closing-Theorie“, wonach Vertragsabschluss und Anteilsübergang zwei unterschiedliche grunderwerbsteuerbare Vorgänge darstellen sollen. Auch wenn der Bundesfinanzhof (BFH) diese Rechtsauffassung inzwischen in Zweifel gezogen hat (siehe dazu FGS Blog vom 4.8.2025), sind in der Praxis derzeit sowohl beim Signing als auch beim Closing Grunderwerbsteuer-(GrESt)Anzeigen abzugeben. Bei nicht fristgerechter Einreichung einer der beiden Anzeigen droht eine doppelte Belastung mit Grunderwerbsteuer (§ 16 Abs. 4a, Abs. 5 Satz 2 GrEStG). Wird ein Grunderwerbsteuerfall – zum Beispiel im Rahmen einer Betriebsprüfung – erst nach dem Closing bekannt, ist die Steuer für das Signing nach der Verwaltungsauffassung „nachzuholen“. In der Praxis kommt es daher derzeit in vielen Fällen zu einer sehr fragwürdigen Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer.

Geplante Änderung der Rangfolge von § 1 Abs. 3/3a und Abs. 2/2a GrEStG

Die durch die „Signing/Closing-Theorie“ in Verbindung mit den strengen Regeln des § 16 Abs. 4a, Abs. 5 Satz 2 GrEStG entstandene Rechtslage ist auch aus Sicht des Gesetzgebers unbefriedigend.

Im Regierungsentwurf für ein Neuntes Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes ist daher eine Korrektur der Gesetzeslage vorgesehen, bei der u. a. der Vorrang zwischen den Ergänzungstatbeständen umgekehrt und dadurch im Regelfall eine abschließende Besteuerung bereits beim Signing erreicht werden soll. Zukünftig soll grundsätzlich nur noch eine Anzeige zum Zeitpunkt des Signing notwendig sein und der Erwerbsvorgang zu diesem Zeitpunkt abschließend besteuert werden.

Im Einzelnen sieht der Regierungsentwurf insbesondere folgende Regelungen vor:

• Streichung der bisherigen Subsidiaritätsklauseln in § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG
• Einfügung eines neuen § 1 Abs. 3b GrEStG-E, der § 1 Abs. 3 und Abs. 3a für vorrangig gegenüber § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG erklärt, soweit Anteile „in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts“ übergehen bzw. sofern Anteile ohne vorausgegangenes Rechtsgeschäft übergehen
• Anpassungen bei § 13 Nr. 5 und Nr. 8 GrEStG: Steuerschuldner i.R.d. § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG soll neben den Vertragsparteien auch die Gesellschaft sein, der das Grundstück gehört.
• Streichung der bisherigen Regelungen in § 16 Abs. 4a und Abs. 5 Satz 2 GrEStG
• Verlängerung der Anzeigefrist für inländische Sachverhalte von zwei Wochen auf einen Monat (§ 19 Abs. 3 GrEStG-E)
• Anwendung der neuen Rechtslage auf Erwerbsvorgänge, die nach dem Tag der Verkündigung verwirklicht werden; bei Signing vor und Closing nach diesem Stichtag soll es ebenfalls zu einer (einmaligen) Definitivbesteuerung nach § 1 Abs. 3 GrEStG kommen (§ 23 Abs. 28 und 29 GrEStG-E).

Die Umkehr der Rangfolge der Ergänzungstatbestände führt dazu, dass Share Deals im Zusammenhang mit grundbesitzenden Kapitalgesellschaften im Regelfall (wieder) nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Besteuerung unterworfen werden. Hierdurch wird zumindest ein Teil der Kollateralschäden aus der im Jahr 2021 erfolgten Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG beseitigt. Zum Beispiel werden die Anrechnungsregeln des § 1 Abs. 6 und die Steuerbefreiungen der §§ 5, 6 GrEStG (sofern diese über 2026 hinaus fortbestehen) wieder einen größeren Anwendungsbereich auch bei Share Deals haben.

Änderungen bei Anzeigepflichten und Steuerschuldnerschaft

Die geplante Verlängerung der Anzeigefrist für Inlandsfälle von bisher zwei Wochen auf einen Monat ist eine zielführende Verfahrenserleichterung. Für ausländische Steuerpflichtige soll die Anzeigefrist weiterhin einen Monat betragen.

Sehr überraschend ist, dass die Gesellschaft, der das Grundstück gehört, zusätzlich Steuerschuldnerin sein soll. Der Erwerber der Anteile sowie – in den Fällen der Übertragung von mind. 90 % bereits vereinigter Anteile – der Veräußerer der Anteile sind wie bisher ebenfalls als Steuerschuldner vorgesehen. In der Gesetzesbegründung wird dies damit begründet, „einen Zugriff auf die grundbesitzende Gesellschaft beizubehalten“.

Da die Steuerschuldner zugleich die anzeigepflichtigen Personen sind (§ 19 GrEStG), ist zukünftig eine weitere Partei anzeigepflichtig. Das gesetzgeberische Ziel, die Anzeigepflichten nachhaltig zu vereinfachen, wird dadurch im derzeitigen Gesetzentwurf verfehlt. Erschwerend kommt dabei hinzu, dass die Anzeigepflicht für die grundbesitzende Gesellschaft insbesondere bei mittelbaren Übertragungen häufig gar nicht erkannt werden kann. An dieser Stelle wäre wünschenswert, wenn im Gesetzgebungsverfahren noch nachgebessert würde. Falls der Gesetzgeber sich an eine umfassende Reform der Anzeigepflichten wagt, sollte er zudem auch eine Neuordnung der Finanzamtszuständigkeit beim Share Deal in Angriff nehmen.

Ein ausführlicher Beitrag zu dem Regierungsentwurf mit eingehenden Beispielen erscheint in Kürze in der Fachzeitschrift Deutsches Steuerrecht (DStR).