Reform beim Grundstückskauf – Gesetzgeber plant Digitalisierung von Immobilienkaufverträgen

Derzeit werden zwei Gesetzgebungsverfahren im Zusammenhang mit der Digitalisierung von Grundstückskaufverträgen in der Immobilienbranche diskutiert. Im Regierungsentwurf zur Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung geht es im Kern darum, dass notarielle Urkunden in Zukunft nicht mehr zwingend in Papierform, sondern im Rahmen der Beurkundung elektronisch erstellt werden können. Auch im Hinblick auf den Vollzug von Immobilienkaufverträgen sind Änderungen vom Gesetzgeber angestrebt (Notar als „One-Stop-Shop“ für alle Anträge und Behördengänge). Der Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz sieht vor, dass Immobilienkaufverträge künftig ausschließlich digital vollzogen werden sollen.

Aktuelle Gesetzeslage

Nach derzeit geltender Rechtslage haben Beurkundungsverfahren grundsätzlich papiergebunden stattzufinden. Bei einer öffentlichen Beurkundung ist die Erstellung elektronischer Dokumente nur in Ausnahmefällen für Beurkundungen mittels Videokommunikation sowie für einfache elektronische Zeugnisse vorgesehen. Notarielle Urkunden müssen hingegen seit dem Jahr 2022 elektronisch gespeichert und verwahrt werden (unabhängig davon, dass es grundsätzlich bei der verpflichtenden Papierform für die Beurkundung und die Urschrift bleibt). Parallel dazu wurde die Dauer der Verwahrungspflicht für Papierurkunden deutlich herabgesetzt (nunmehr 30 Jahre statt 100 Jahre), da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die elektronische Verwahrform künftig Vorrang genießt. Die Kommunikation zwischen Notaren, Behörden und den Parteien des Kaufvertrags nach der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags erfolgt wiederum oftmals (noch) auf dem Postweg.

Derzeitige Situation: Mehrfache Medienbrüche

Bestehende Praxis ist, dass die Urkunde zunächst elektronisch entworfen wird, anlässlich der Beurkundung ausgedruckt und unterschrieben wird und sodann für die elektronische Verwahrung wieder zu digitalisieren ist. Zum Zwecke des Vollzugs erfolgt im Regelfall erneut ein Ausdruck der Urkunde. Diese mehrfachen Medienbrüche führen zu einem erheblichen Personal-, Ressourcen- und Kostenmehraufwand und verzögern das gesamte Verfahren von der Erstellung bis zum Vollzug des Immobilienkaufvertrags.

Errichtung originär elektronischer Urkunden in „elektronischer Präsenzbeurkundung“

Wesentlicher Inhalt des Gesetzesentwurfs ist, dass die Beurkundung von Willenserklärungen und sonstige Beurkundungen ab Einführung der sogenannten elektronischen Präsenzurkunde mittels elektronischer Niederschrift vor Ort beim Notar erfolgen können. Statt einer Unterschrift auf Papier ist als Alternative beabsichtigt, dass die Beteiligten ihre Genehmigung zur elektronischen Niederschrift durch eine qualifizierte elektronische Signatur abgeben. Alternativ kann eine eigenhändige Unterschrift erfolgen, die mit einem geeigneten elektronischen Gerät (Signaturpad) erfasst und in die elektronische Niederschrift übernommen wird. Im Anschluss wird die elektronische Niederschrift mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Notars versehen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass trotz der elektronischen Erstellung die Authentizität und Integrität des Dokuments weiter gewährleistet wird. Unverändert bleibt das Erfordernis, dass sämtliche Beteiligten für die Beurkundung in Gegenwart des Notars anwesend sein müssen. Der erhebliche Vorteil der elektronischen Präsenzbeurkundung wird sich besonders bei größeren Immobilientransaktionen bemerkbar machen: Anders als bisher darf die gemeinsame Verlesung der Urkunde während der Beurkundung auch vom Bildschirm erfolgen. Ad-hoc-Änderungen können sodann direkt in die Urkunde eingearbeitet werden, ohne dass (wie bisher) die Urkunde im Anschluss ausgedruckt und sodann verlesen werden muss. Dies kann eine erhebliche Zeitersparnis für die Beteiligten darstellen, zumal diese Vorgehensweise auch die Wartezeit auf den Erhalt von Scans nach Abschluss der Beurkundung deutlich verkürzen kann. Die Erstellung von „Reinschriften“, die zusätzliche Medienbrüche mit sich bringt, könnte dann für einen gewichtigen Teil von Urkunden der Vergangenheit angehören.

Das Wahlrecht, ob eine Urkunde in Papierform oder elektronisch errichtet wird, soll dabei nicht den Beteiligten, sondern vielmehr dem Notar bzw. der Urkundenstelle zustehen. Damit das Gesetzgebungsverfahren flächendeckend und zeitnah umgesetzt werden kann, hat die Bundesnotarkammer Notaren ein entsprechendes Signatursystem zur Verfügung zu stellen.

Digitaler Vollzug von Immobilienkaufverträgen

Ein weiterer, in diesem Zusammenhang relevanter Entwurf kommt aus dem Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz. Dieser Referentenentwurf soll es Notaren, Gerichten und Verwaltungsstellen ermöglichen, dass der Austausch von Informationen und Dokumenten im Rahmen von Immobilienkaufverträgen in Zukunft ausschließlich elektronisch erfolgt (Notar als „One-Stop-Shop“ bei Grundstücksgeschäften). Dazu soll auf die Infrastruktur des elektronischen Gerichts- und Verwaltungspostfachs sowie auf ELSTER zurückgegriffen werden, sodass keine neuen Kommunikationssysteme eingeführt werden müssen.

Geplant ist, dass die Digitalisierung des Vollzugs schrittweise umgesetzt wird. Dabei sollen überwiegend die Länder per Rechtsverordnung die Zeitpunkte bestimmen können, ab wann der Vollzug in elektronischer Form zu erfolgen hat. Die Bestimmung der Einzelheiten zur Datenübermittlung, den Dateiformaten, dem Inhalt der übermittelten Dateien sowie der Störungsvorsorge soll hingegen einer Rechtsverordnung des Bundes vorbehalten bleiben. Dadurch soll sichergestellt werden, dass bundesweit ein einheitlicher Standard für die Übermittlung von elektronischen Dokumenten gilt.

Neben der Zielsetzung der umfassenden Digitalisierung soll der Referentenentwurf ermöglichen, dass Gutachterausschüssen und dem Statistischen Bundesamt vollständige Datensätze zu Immobilientransaktionen zur Verfügung gestellt werden (über die sogenannte eNoVA-Schnittstelle), um unter anderem die Immobilienpreisindizes zeitnah zu erstellen. Dies erfolgt bei der derzeitigen papiergebundenen Übertragung oftmals nicht oder nur mit Verzögerung, was die Qualität der Datenerhebung beeinträchtigt.

Sowohl für die elektronischen Veräußerungsanzeigen als auch für die Gutachterausschussmitteilungen (ELSTER- und eNoVA-Schnittsatellen) läuft bereits Pilotbetrieb.

Ausblick

Bislang stoßen die Entwürfe sowohl in der Politik als auch in der Wirtschaft auf positive Resonanz. Die Bundesnotarkammer begrüßt die Vorhaben und erachtet sie als weiteren Meilenstein im Zuge der Digitalisierung des Notariats. Ob die beiden Gesetzgebungsverfahren in dieser Form verabschiedet werden und in Kraft treten und schlussendlich dem Ziel der umfassenden Digitalisierung der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen sowie der Verringerung bürokratischer Hindernisse gerecht wird, bleibt abzuwarten.