Neue Weichen für Wohnen und Bauen: Welche Neuerungen plant die Koalition im Immobilienwirtschaftsrecht?

Am 9. April 2025 einigten sich Union und SPD auf einen Koalitionsvertrag für die 21. Legislaturperiode unter dem Titel „Verantwortung für Deutschland“. Darin finden sich viele – nicht unbedingt neue – Ideen, die das Wohnen „bezahlbar, verfügbar und umweltverträglich“ machen sollen. Der Beitrag gibt einen kurzen Überblick über die wichtigsten Gesetzgebungsvorhaben, die in nächster Zeit rund ums Wohnen und Bauen anstehen oder bereits umgesetzt wurden.

1. Mietrecht

Ende Juni hat der Bundestag bereits, wie im Koalitionsvertrag vorgesehen, die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen (BT-Drucksache 21/322). Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen damit die ortsübliche Vergleichsmiete weiterhin grundsätzlich nur um 10 Prozent übersteigen. Der Koalitionsvertrag liest sich jedoch so, als sei die Verlängerung der Mietpreisbremse nicht das Ziel, sondern lediglich eine Übergangsmaßnahme. Bis Ende 2026 soll eine Expertenkommission Vorschläge zur Weiterentwicklung der Mietregulierung erarbeiten. Folgende Stichpunkte nennt der Koalitionsvertrag diesbezüglich:

• Deckelung der Indexmieten im Wohnraummietrecht in angespannten Wohnungsmärkten
• Regulierung von möblierten Vermietungen und Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten
• Präzisierung der Regelung zum Mietwucher
• Schaffung eines Bußgeldtatbestands im Zusammenhang mit Verstößen gegen die Mietpreisbremse
• Anpassung der Regelungen zur Modernisierungsumlage
• Transparenz bei den Nebenkosten
• Einführung einer Schonfristzahlung bei der ordentlichen Kündigung

Insgesamt ist davon auszugehen, dass eine umfassende Reformierung des Mietrechts ausbleibt, sondern vielmehr Einzelnormen angepasst werden. Zu bemerken ist ferner, dass eine Lösung der Schriftformthematik im Gewerbemietrecht nicht avisiert wird.

2. Schnelleres, einfacheres Bauen

Um das Wohnen dauerhaft bezahlbar zu erhalten, soll das Bauen schneller und einfacher gestaltet werden. Ähnlich zum Mietrecht will die Koalition auch hier im ersten Schritt bestehende Instrumente (Umwandlungssperre und Bestimmungen der Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt) verlängern und verschärfen sowie einen sog. Wohnungsbau-Turbo zünden, um dann in einem zweiten Schritt eine umfassende Reform von baurechtlichen Vorschriften anzustreben.

Anknüpfungspunkt der grundlegenden Reform ist zum einen das gemeindliche Vorkaufsrecht. Dieses soll in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien gestärkt werden. Zudem soll es den Gemeinden erleichtert werden, Grundstücke durch Ausübung eines Vorkaufsrechts zum Verkehrswert zu erwerben. In Zukunft soll zudem die Umgehung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, insbesondere durch Share-Deals, verhindert werden.

Zum anderen soll der Gebäudetyp E gesetzlich etabliert werden. Dafür will der Gesetzgeber die werkvertraglichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch ändern. Nach dem Koalitionsvertrag soll eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik keinen Mangel mehr darstellen. Diese anerkannten Regeln der Technik sind in DIN-Vorschriften oder VDE-Normen niedergelegt, die sich in der Praxis bewähren müssen. Da mittlerweile eine unüberschaubare Vielzahl an Normen existiert, wäre dies eine erhebliche Erleichterung. Fraglich ist jedoch, welche Beschaffenheit der Auftraggeber stattdessen dann üblicherweise erwarten kann.

Ob die geplanten Änderungen tatsächlich dazu führen, dass schneller und billiger gebaut werden kann, hängt auch davon ab, wie viel Entbürokratisierung die Regierung zu wagen bereit ist.

3. Klimaschutz und Sanierung

Die Bundesregierung will Klimaschutz und Technologieoffenheit vereinen. Dies soll durch eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt werden. Die unter der Ampel-Regierung viel diskutierte, zum 1. Januar 2024 eingeführte Reform des GEG (sog. Heizungsgesetz) legt fest, dass Heizungen in Neubauten und nach gewissen Übergangsfristen auch in Bestandsgebäuden mit mindestens mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Entscheidende Kennzahl soll künftig hingegen die CO²-Vermeidung werden. Das GEG soll durch weniger technische Vorgaben deutlich schlanker werden und den Eigentümern mehr Spielraum bei der Umsetzung der technischen Maßnahmen zur CO²-Vermeidung geben. Dabei hat der Gesetzgeber auch die Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie im Blick zu behalten.

4. Förderung und Finanzierung

Um die Finanzierungsmöglichkeiten für Bauvorhaben zu erleichtern, sieht der Koalitionsvertrag eine Reihe von Maßnahmen vor:

• Sog. Starthilfe Wohneigentum für die Wohneigentumsbildung für Familien
• Reformierung der Förderprogramme der KfW
• Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken
• Steuerliche Erleichterungen bspw. bei der Absetzbarkeit der Kosten für die energetische Sanierung ererbter Immobilien
• Gründung eines Investitionsfonds für Wohnungsbau

Dabei sollen insbesondere Anreize für den sozialen Wohnungsbau, Barrierefreiheit, Junges Wohnen sowie für den Klimaschutz gesetzt werden.

Fazit

Die geplanten Gesetzesänderungen im Mietrecht, Bauwesen und Klimaschutz bringen für Investoren zahlreiche rechtliche Fragestellungen mit sich. Besonders relevant werden die Verschärfungen der mietrechtlichen Regulierung, die Ausweitung der Vorkaufsrechte, die größeren Gestaltungsspielräume durch Absenkung der Baustandards und die Änderung des Gebäudeenergiegesetzes sein. Die Regierung setzt größtenteils auf die Weiterentwicklung bestehender Gesetze und Maßnahmen statt auf tiefgreifende Reformen. Ob dadurch die Ziele der Regierung, das Bauen einfacher und das Wohnen günstiger zu machen, erreicht werden können, bleibt abzuwarten.