Möglichkeiten der Anpassung des Pachtzinses in Landpachtverträgen – Ein Überblick

Die Mehrzahl der landwirtschaftlich genutzten Flächen in Deutschland wird nicht von den Eigentümern selbst bewirtschaftet, sondern an die Nutzer im Rahmen eines Landpachtvertrags verpachtet. Sowohl die Kauf- als auch die Pachtpreise für diese Flächen haben sich in den vergangenen Jahren stetig erhöht. Vor diesem Hintergrund ist es insbesondere für den Verpächter wichtig, dass die Möglichkeit besteht, den Pachtzins regelmäßig an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen anzupassen. Dies gilt umso mehr, als Landpachtverträge oft mit einer langen Festlaufzeit abgeschlossen werden.

Im Vergleich zu „normalen“ Pachtverträgen gelten für Landpachtverträge einige besondere Regelungen. Entsprechend sind diese Besonderheiten auch bei Vereinbarungen zur Anpassung der Pacht zu beachten. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über Möglichkeiten zur (fortlaufenden) Anpassung der Pacht und stellt die relevanten Aspekte des Landpachtrechts dar.

Gesetzliche Anpassungsmöglichkeiten nach dem BGB

Das Landpachtrecht ermöglicht gemäß § 593 BGB unter bestimmten Voraussetzungen (auch ohne explizite vertragliche Regelung) die Anpassung des Landpachtvertrags, insbesondere hinsichtlich des Pachtzinses. Voraussetzung hierfür ist, dass die gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien, etwa durch Änderungen der allgemeinen Wirtschaftslage oder von Steuern und Abgaben, in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Ob dies der Fall ist, ist im Einzelfall abzuwägen. Von einem groben Missverhältnis kann grundsätzlich ausgegangen werden, wenn die relevanten wirtschaftlichen Daten, insbesondere die Erträge aus der Pachtsache, sich um mindestens 40 bis 50 Prozent verändert haben. Die Änderung des Ertrags (nur) als Folge der Bewirtschaftung durch den Pächter stellt hingegen keinen Grund für die Anpassung des Pachtvertrags dar.

Um eine Anpassung des Pachtzinses in einem solchen Verfahren zu erreichen, muss die jeweilige Vertragspartei diese zunächst außergerichtlich gegenüber dem Vertragspartner geltend machen. Sofern dieser der gewünschten Änderung nicht zustimmt, kann ein gerichtliches Verfahren zur Vertragsänderung eingeleitet werden. In diesem Fall entscheidet dann das Landwirtschaftsgericht über die beantragte Anpassung und ersetzt – sofern der Antrag auf Vertragsänderung Erfolg hat – die entsprechende Regelung im Landpachtvertrag.

Beanstandungsverfahren nach dem Landpachtverkehrsgesetz

Neben der Anpassungsmöglichkeit nach dem BGB sieht das Landpachtverkehrsgesetz ein spezielles Verfahren vor, mit dem die zuständige Behörde (unabhängig vom Willen der Vertragsparteien) einen neu abgeschlossenen oder geänderten Landpachtvertrag beanstanden kann. Damit die Behörde die Möglichkeit der Beanstandung erhält, sind der Abschluss sowie bestimmte Änderungen eines Landpachtvertrags anzuzeigen. Grund für eine Beanstandung kann dabei insbesondere sein, dass die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Pachtsache nachhaltig zu erzielen ist. Ob ein unangemessenes Verhältnis vorliegt, ist ebenfalls unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Aus Sicht des Bundesgerichtshofs (BGH) kann hierfür der Deckungsbeitrag der Pachtfläche ein Anhaltspunkt sein, letztlich soll es aber vor allem darauf ankommen, ob die Anpachtung (weiterhin) für den gesamten Betrieb des Pächters einen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt (BGH NJW 1997, 1066).

Sofern die Behörde den Landpachtvertrag bzw. die vorgenommene Änderung beanstandet, fordert sie in der Folge die Parteien entweder auf, den Vertrag, und dabei insbesondere die Pacht, anzupassen oder diesen vollständig aufzuheben. Kommen die Parteien dieser Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, so gilt der Vertrag bzw. die jeweilige Vertragsänderung insgesamt als aufgehoben.

Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln

Die zuvor beschriebenen Verfahren sind aufgrund der zumeist erforderlichen Mitwirkung einer Behörde oder eines Gerichts mit einer gewissen Unsicherheit verbunden und wenig praktikabel. Um diese Unsicherheiten von vornherein zu vermeiden, sollten sich die Parteien im Rahmen des Landpachtvertrags auf einen Mechanismus zur Anpassung des Pachtzinses an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse einigen. Ein geeignetes Instrument ist dabei insbesondere die Vereinbarung einer Wertsicherungs- bzw. Indexierungsklausel, mit der der Pachtzins an die Entwicklung einer bestimmten Bezugsgröße gekoppelt werden kann.

Derartige Klauseln können allerdings grundsätzlich nur unter Beachtung der Regelungen des Preisklauselgesetzes wirksam vereinbart werden. Dieses sieht einerseits vor, dass als Bezugsgröße nur bestimmte Indices bzw. die Preisentwicklung von bestimmten Produkten vereinbart werden können. Bei einem Landpachtvertrag kann die Entwicklung des Pachtzinses beispielsweise an den Verbraucherpreisindex, die künftige Entwicklung von Preisen oder Werten für Güter, die der Pächter in seinem Betrieb erzeugt, oder die künftige Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Preisen oder Werten von Grundstücken gekoppelt werden. Weitere Voraussetzung ist, dass der Pachtvertrag eine Festlaufzeit von mindestens zehn Jahren aufweist oder der Pächter die Möglichkeit hat, die Laufzeit des Pachtvertrags (einseitig) auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

Im Zusammenhang mit der erforderlichen Festlaufzeit ist zu beachten, dass eine Festlaufzeit von mehr als zwei Jahren bei einem Landpachtvertrag nur wirksam vereinbart werden kann, sofern dieser sowie eventuelle Ergänzungen/Nachträge mindestens in Textform abgeschlossen werden. Ein entsprechender Verstoß gegen das Textformerfordernis führt zur Unwirksamkeit der Festlaufzeit und damit grundsätzlich auch zur Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel.

Bei der Vereinbarung der Festlaufzeit sollten darüber hinaus auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Die Länge der Festlaufzeit kann sich insbesondere auf die Möglichkeit einer steuerbegünstigten Übertragung der betroffenen Flächen im Rahmen einer Erbschaft oder einer Schenkung auswirken (s. hierzu im Detail Land- und forstwirtschaftliche Flächen in der Nachfolge – Eine bislang unterschätzte Assetklasse?).

Fazit

Aufgrund der vorgenannten Umstände sowie der geltenden Spezialregelungen sollte gerade bei Landpachtverträgen ein besonderes Augenmerk auf entsprechende (fortlaufende) Anpassungsmechanismen hinsichtlich der Pacht gelegt werden. Bestenfalls werden bereits bei Abschluss des Vertrags entsprechende (wirksame) Regelungen unter Beachtung der bestehenden Anforderungen (insbesondere an die Textform) in den Vertrag aufgenommen, um so spätere Unsicherheiten/Streitigkeiten zu vermeiden.