Treuhandvereinbarungen können erhebliche grunderwerbsteuerliche Auswirkungen haben, wenn sie Beteiligungen an Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz betreffen. Ihre steuerliche Einordnung ist häufig anspruchsvoll, da die Treuhandvereinbarung zivilrechtlich keinem einheitlich geregelten Vertragstypus entspricht. Die grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen hängen vielmehr von der konkreten Ausgestaltung der jeweiligen Vereinbarung ab und erfordern stets eine einzelfallbezogene Würdigung. Charakteristisch für Treuhandverhältnisse ist das Auseinanderfallen von zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Inhaberschaft: Während der Treuhänder die Gesellschaftsanteile formal-rechtlich hält, werden diese wirtschaftlich dem Treugeber zugerechnet.
Mit dieser Thematik befasst sich der BFH erneut in seinem Urteil v. 25. März 2026 (II R 30/25) und bestätigt im Ergebnis seine bisher restriktive Rechtsprechung zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Treuhandvereinbarungen vom 5. November 2025 (II R 9/23). Der II. Senat hatte im aktuellen Urteil zu klären, ob eine ausschließlich auf Gesellschaftsanteile bezogene Treuhandvereinbarung die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung der Grundstücke zur Personengesellschaft beendet und ob der spätere Erwerb der unmittelbaren Beteiligung durch die Treugeber einen weiteren Tatbestand nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG verwirklicht.
Der Streitfall betraf den vollständigen Wechsel der am Gesellschaftsvermögen beteiligten Kommanditisten einer grundbesitzenden GmbH & Co. KG. Die bisherigen Kommanditisten veräußerten ihre Anteile mit notariellem Vertrag vom 19. November 2013 an neue Erwerber. Vereinbart wurde, dass die Anteile wirtschaftlich bereits rückwirkend zum Jahresbeginn auf die Erwerber übergehen sollten, während die bisherigen Gesellschafter diese bis zur Eintragung in das Handelsregister treuhänderisch hielten.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, sowohl die Begründung der mittelbaren Gesellschafterstellung durch die Treuhandvereinbarung als auch die spätere Eintragung der neuen Kommanditisten im Handelsregister lösten jeweils einen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG aus. Das Finanzgericht folgte dieser Sichtweise nicht und gab der Klage gegen die zweite Steuerfestsetzung statt. Es nahm an, die Grundstücke seien der KG im Zeitpunkt des unmittelbaren Gesellschafterwechsels nicht mehr grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen gewesen, da bereits die Treuhandvereinbarung einen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG ausgelöst habe.
Die Klägerin machte zudem geltend, dass beide Schritte Teil eines einheitlichen, von vornherein auf einen vollständigen Gesellschafterwechsel gerichteten Vorgangs gewesen seien. Eine doppelte Grunderwerbsteuerbelastung widerspreche daher dem Normzweck des § 1 Abs. 2a GrEStG. Hilfsweise berief sie sich auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG.
Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG in der geltenden Fassung setzt voraus, dass innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf sog. Neugesellschafter übertragen werden. In der bis zum 30. Juni 2021 geltenden und im Streitfall maßgeblichen Fassung war noch ein Anteilseignerwechsel von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren erforderlich.
Nach § 6 Abs. 3 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften von der Grunderwerbsteuer befreit, soweit an beiden Gesellschaften dieselben Gesellschafter mit deckungsgleichen Beteiligungsquoten beteiligt sind. Die Befreiung erfasst grundsätzlich auch den fiktiven Grundstücksübergang im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG.
§ 3 Nr. 8 Satz 1 GrEStG sieht für den Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses eine Steuerbefreiung vor. Voraussetzung ist nach § 3 Nr. 8 Satz 2 GrEStG, dass der Rechtsvorgang, aufgrund dessen der Treuhänder den Übereignungsanspruch oder das Eigentum an dem Grundstück erworben hat, der Grunderwerbsteuer unterlag und die Steuer entrichtet wurde. Die Befreiung ist auch auf fiktive Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a GrEStG anwendbar.
Der BFH bestätigte die Auffassung des Finanzamts, dass der mit der Handelsregistereintragung wirksam gewordene Anteilserwerb den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG erfüllt. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG setzt den Übergang der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter voraus; der Übergang auf Altgesellschafter bewirkt dagegen keine Änderung des Gesellschafterbestands. Ob ein Erwerber bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands als Alt- oder Neugesellschafter zu qualifizieren ist, richtet sich nach zivilrechtlichen Maßstäben; wirtschaftliche Gesichtspunkte bleiben insoweit außer Betracht. Der BFH stellt klar, dass der Treugeber erst durch den Erwerb der Beteiligung zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft wird. Es sei unerheblich, dass die Erwerber aufgrund der Treuhandvereinbarung wirtschaftlich bereits als mittelbare Gesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG angesehen werden konnten.
Dem FG, das angenommen hatte, die Grundstücke seien der Klägerin im Zeitpunkt des unmittelbaren Gesellschafterwechsels grunderwerbsteuerrechtlich nicht mehr zuzurechnen gewesen, folgte der BFH nicht. Die vorherige Treuhandvereinbarung und ein dadurch etwaig ausgelöster fiktiver Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG hatten die grunderwerbsteuerliche Grundstückszurechnung nicht verändert. Im Zeitpunkt des Anteilserwerbs standen die Grundstücke im unmittelbaren Eigentum der Klägerin. Durch den Abschluss der Treuhandvereinbarung zwischen den Erwerbern und den bisherigen Kommanditisten entfiel die grunderwerbsteuerliche Zurechnung der Grundstücke nicht. Die durch § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG bewirkte Besteuerung fingiert lediglich den Erwerb durch neue Gesellschafter, verändert jedoch nicht die grunderwerbsteuerliche Zurechnung der Grundstücke. Auch ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2 GrEStG war nicht erfüllt.
Eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 GrEStG verneinte der BFH ebenfalls. Die Norm setzt Beteiligungsidentität zwischen der veräußernden und der erwerbenden Gesamthand voraus. Daran fehlt es, wenn der Treugeber den Personengesellschaftsanteil vom Treuhänder erwirbt. Vor dem Anteilserwerb war allein der Treuhänder zivilrechtlich am Gesamthandsvermögen beteiligt; das schuldrechtliche Treuhandverhältnis vermittelt dem Treugeber keine Beteiligung im Sinne der §§ 5 und 6 GrEStG.
Auch § 3 Nr. 8 Satz 1 GrEStG war nicht anwendbar, da die Erwerber keine zuvor übertragene Rechtsposition zurückerlangten. Ein Rückerwerb lag nicht vor, weil die Erwerber infolge der Auflösung der Treuhandvereinbarung erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der Klägerin wurden.
Das aktuelle Urteil des BFH ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Es verdeutlicht, dass eine vorherige wirtschaftliche Übertragung von Gesellschaftsanteilen mittels Treuhandvereinbarung dem erneuten Anfall von Grunderwerbsteuer auf die nachfolgende zivilrechtliche Eigentumsübertragung nicht entgegensteht. Im Ergebnis droht damit eine doppelte Grunderwerbsteuerbelastung, die sich weder durch eine rechtzeitige Anzeige des Übergangs beim Finanzamt noch durch eine Berufung auf Steuervergünstigungen vermeiden lässt. Die Entscheidung wendet die teils schon bekannten Grundsätze zur Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit Treuhandstrukturen (vgl. Urteil vom 5. November 2025 (II R 9/23)) auf einen komplexen Mehrstufensachverhalt an. Damit unterstreicht der BFH erneut, dass Treuhandgestaltungen bei grundbesitzenden Personengesellschaften einer sorgfältigen grunderwerbsteuerlichen Prüfung bedürfen.
Die Brisanz des Urteils zeigt sich nicht zuletzt bei M&A-Transaktionen. Dort besteht häufig ein Interesse daran, das wirtschaftliche Eigentum an den zu erwerbenden Anteilen bereits vor dem Closing übergehen zu lassen. Das Urteil macht deutlich, dass eine solche Gestaltung das Risiko einer doppelten Grunderwerbsteuer birgt und dass Steuervergünstigungen in derartigen Konstellationen regelmäßig ausscheiden, da der Treugeber zivilrechtlich nicht am Gesamthandsvermögen beteiligt ist.
Für Erwerbsvorgänge seit dem 6. Dezember 2024 ist die durch das Jahressteuergesetz 2024 eingeführte Regelung des § 1 Abs. 4a GrEStG zu beachten, mit der der Gesetzgeber die grunderwerbsteuerliche Grundstückszurechnung erstmals ausdrücklich normiert hat. Maßgeblich ist danach die Zurechnung zu der Gesellschaft, die zuletzt einen Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 GrEStG hinsichtlich des Grundstücks verwirklicht hat.