Grunderwerbsteuerliche Stolperfalle bei der Erbauseinandersetzung mit grundbesitzenden Familiengesellschaften

Wer Grundbesitz in einer Familiengesellschaft hält und die Nachfolge sorgfältig geregelt hat, geht davon aus, dass eine spätere Erbauseinandersetzung mit Blick auf die Grunderwerbsteuer reibungslos verläuft. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht eine Steuerbefreiung vor, die genau diesem Gedanken entspricht: wenn Erben den geerbten Grundbesitz unter sich aufteilen, soll keine Grunderwerbsteuer anfallen. Das Finanzgericht Münster hat in einem aktuellen Urteil vom 21. Mai 2026 (8 K 1592/24 GrE) diese vermeintliche Selbstverständlichkeit eingeschränkt – und dabei eine Stolperfalle aufgezeigt, die in der Praxis leicht übersehen werden kann.

Was war passiert?

Der Vater hatte als persönlich haftender Gesellschafter zu Lebzeiten mehr als 98 % des Kapitals einer grundbesitzhaltenden GmbH & Co. KG gehalten. Die drei Kinder waren daneben bereits als Kommanditisten beteiligt, um sie an das Geschäft der Gesellschaft heranzuführen. Im Gesellschaftsvertrag der KG war wie bei Personengesellschaften üblich eine sogenannte Nachfolgeklausel vereinbart. Diese Klausel regelt: Stirbt ein Gesellschafter, gehen seine Anteile nicht als Teil des allgemeinen Nachlasses in die Erbengemeinschaft über, sondern unmittelbar – ohne diesen Umweg  – auf die Erben als neue Gesellschafter über („Sonderrechtsnachfolge“).

Nach dem Tod des Vaters wurden die drei Kinder so zu gleichen Teilen Gesellschafter der KG und der Komplementär-GmbH. Im anschließenden Erbauseinandersetzungsvertrag vereinbarten die Geschwister, dass der Kläger sämtliche Anteile an der Gesellschaft und der Komplementär-GmbH übernimmt.

Die Behandlung durch die Finanzverwaltung

Das Finanzamt behandelte diese Anteilskonzentration als sogenannte Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG. Hintergrund: Das Grunderwerbsteuerrecht fingiert in solchen Fällen einen Grundstückserwerb, wenn mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden. Dabei zählen bereits zuvor gehaltene Anteile mit; es kommt also nicht darauf an, ob im Rahmen der Erbauseinandersetzung selbst 90 % übertragen wurden. Diese Voraussetzungen lagen unstreitig vor, weil der Erwerber sämtliche Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft vereinigte.

Die Finanzverwaltung gewährte nur eine teilweise Befreiung von der Grunderwerbsteuer, nämlich für den Anteil des Klägers, den er bereits vor der Auseinandersetzung hielt (33,33 %). Für die von den Geschwistern übernommenen Anteile verweigerte es jedoch eine weitere Befreiung von der Grunderwerbsteuer.

Die Kernfrage und Entscheidung des FG Münster: Gilt § 3 Nr. 3 GrEStG auch hier?

Der Kläger berief sich auf die Steuerbefreiung für Erbauseinandersetzungen nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG. Danach ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn er der Teilung des Nachlasses dient. Angesprochen ist die Konstellation, dass mehrere Grundstücke in die Erbmasse fallen und die Miterben diese Grundstücke unter sich aufteilen. Diese Befreiung soll verhindern, dass Erbengemeinschaften schlechter gestellt werden als Alleinerben, deren Erwerb nach § 3 Nr. 2 GrEStG ohnehin steuerbefreit sind.

Das Finanzgericht Münster wies die Klage allerdings ab. Das zentrale Argument: Die Steuerbefreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG setzt voraus, dass der übertragene Gegenstand tatsächlich zum Nachlass gehört, also dass er den Erben in gesamthänderischer Verbundenheit – das heißt gemeinsam als Erbengemeinschaft – zusteht. Genau das war hier aber nach Auffassung des FG Münster nicht der Fall: die KG- bzw. OHG-Anteile waren aufgrund der Sondererbfolge bereits unmittelbar auf die einzelnen Geschwister übergegangen – an der Erbengemeinschaft vorbei. Sie gehörten daher zu keinem Zeitpunkt zur gesamthänderisch gebundenen Erbmasse.

Bestätigung der bisher vorherrschenden Auffassung in der Literatur

Die Literatur lehnte die Anwendbarkeit von § 3 Nr. 3 GrEStG auf Personengesellschaftsanteile bereits bisher überwiegend ab. Der Grund ist derselbe, auf den nunmehr auch FG Münster abgestellt hat: Personengesellschaftsanteile fallen zivilrechtlich grundsätzlich nicht in den Nachlass, weil der Erbe kraft gesellschaftsrechtlicher Sonderrechtsnachfolge unmittelbar Gesellschafter wird. Die Erbengemeinschaft selbst wird zu keinem Zeitpunkt Gesellschafterin. Die Entscheidung des FG Münster ist, soweit ersichtlich, die erste finanzgerichtliche Entscheidung, die sich ausdrücklich mit dieser Frage auseinandersetzte.

Was bedeutet das für die Praxis?

Das Urteil betrifft eine in der Beratungspraxis nicht selten übersehene Stolperfalle im Spannungsfeld von Grunderwerbsteuer und der Nachfolge bei Familien-Immobiliengesellschaften: erben mehrere Miterben Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft und erhält bei der folgenden Erbauseinandersetzung ein Miterbe die Anteile der anderen Miterben, ist dieser Vorgang grundsätzlich nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.

Grunderwerbsteuer von Beginn an mitdenken

Bei der Planung der Nachfolge in grundbesitzende Familiengesellschaften empfiehlt es sich daher, die Anteile durch gesellschaftsvertragliche und/oder testamentarische Regelungen direkt zu dem Erben zu steuern, der sie perspektivisch erhalten soll. Etwa durch eine vorweggenommene Erbfolge, ein Vermächtnis oder eine aufgrund gesellschaftsvertraglicher/testamentarischer Regelungen gezielte Sonderrechtsnachfolge zugunsten des beabsichtigten Nachfolgers.