Dr. Karl BroemelTill Reinicke

Die Veräußerung eines Grundstücks kann grundsätzlich Teil der Vermögensverwaltung der Immobilie sein. Die Grenze der Vermögensverwaltung zur Gewerblichkeit wird jedoch überschritten, wenn besondere Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit das Gepräge einer gewerblichen Betätigung geben. So wird nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden. Denn die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze lässt nach der Rechtsprechung typischerweise darauf schließen, dass es dem Steuerpflichtigen nicht darum ging, die Immobilie zur vermögensverwaltenden Fruchtziehung zu nutzen, sondern der Erwerb mit einer bedingten Veräußerungsabsicht erfolgte.

Kapitalgesellschaften haben zwar kraft Rechtsform ausschließlich Betriebsvermögen und kein Privatvermögen. Die Frage, ob eine Kapitalgesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, kann für diese aber gleichwohl eine große steuerliche Bedeutung haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Kapitalgesellschaft im Rahmen einer Vermietung die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) in Anspruch nimmt. Die Gewerbesteuerkürzung wird nur bei einer vermögensverwaltenden Tätigkeit gewährt, nicht hingegen bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Bisher noch nicht durch den BFH entschieden war die Frage, ob bei einer Kapitalgesellschaft wie bei einem Personenunternehmen neben der Drei-Objekt-Grenze zusätzlich das Merkmal der Nachhaltigkeit des § 15 Abs. 2 EStG erfüllt sein muss, um einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen. Der dritte Senat des Bundesfinanzhofes (BFH) hat sich jüngst in seinem Urteil vom 3. Juli 2025 (III R 12/22) mit dieser Thematik beschäftigt und entschieden, dass es bei einer Kapitalgesellschaft bei der Veräußerung von Objekten nicht auf den Aspekt der Nachhaltigkeit ankommt. Nicht entscheidungserheblich in dem Verfahren, aber von großer Bedeutung für die Praxis waren zudem die Ausführungen des BFH in diesem Verfahren zum sog. Durchgriffsverbot.

Sachverhalt und Hintergrund der Streitfrage

In dem betroffenen Verfahren ging es um eine in einen Immobilienkonzern eingegliederte GmbH. Die GmbH hatte zwei Jahre nach dem Erwerb von fünf bebauten Grundstücken diese Grundstücke „en-bloc“ an eine weitere GmbH veräußert. Die Geschäftsführer der GmbH waren gleichzeitig die Geschäftsführer der Holdinggesellschaft des Immobilienkonzerns, die Alleingesellschafterin der GmbH war. Neben der GmbH erwarben und veräußerten weitere Gesellschaften des Immobilienkonzerns Grundstücke.

Trotz der Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze wollte die GmbH in den betroffenen Jahren die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Zur Begründung führte sie u. a. an, dass sie mit der „en-bloc“-Veräußerung nicht nachhaltig tätig war, obwohl die Nachhaltigkeit einer Tätigkeit eine Tatbestandsvoraussetzung für eine gewerbliche Tätigkeit sei. Die Finanzverwaltung stellte sich hingegen auf den Standpunkt, dass die GmbH einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe und die erweiterte Gewerbesteuerkürzung daher nicht zur Anwendung kommt.

BFH zum Vorliegen eines gewerblichen Grundstückhandels                                                  

Der BFH sprach sich in seinem Urteil vom 3. Juli 2025 (III R 12/22) gegen die Gewährung der erweiterten Kürzung für die GmbH aus. Durch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze werde nicht nur eine bereits im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende bedingte Veräußerungsabsicht indiziert, sondern auch eine Überschreitung der für die erweiterte Kürzung erforderlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes. Der Rahmen der Vermögensverwaltung könne bei einer einmaligen En-bloc-Veräußerung von Grundbesitz in einer für die erweiterte Kürzung schädlichen Weise unabhängig davon überschritten werden, ob insofern auch eine Nachhaltigkeit der Tätigkeit i. S. d. § 15 Abs. 2 EStG vorliegt. Hierfür spreche der Normwortlaut des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Auch die Gesetzesdynamik und der Normzweck sprächen nicht gegen dieses Verständnis des Wortlauts.

BFH zum Durchgriffsverbot bei Kapitalgesellschaften

Da es für die Würdigung des BFH mithin nicht entscheidungserheblich war, ob eine Nachhaltigkeit der Tätigkeit vorlag, hätte sich der BFH im Grunde nicht zu den vorinstanzlichen Ausführungen des Finanzgerichtes (FG) Berlin-Brandenburg (Urteil vom 18.1.2022 – 8 K 8008/21) zur Nachhaltigkeit äußern müssen. Dieses hatte vertreten, dass für das Merkmal der Nachhaltigkeit für eine Kapitalgesellschaft keine Abschirmwirkung bestehe. Der GmbH sei eine Wiederholungsabsicht der Geschäftsführer auf höherer Konzernebene zuzurechnen. Im Fall der Personalunion der Geschäftsführung ließen sich im Konzern die Absichten eines Geschäftsleiters nicht auf einzelne Kapitalgesellschaften abschirmen. Der BFH nutzte die Entscheidungsbegründung jedoch, um in einem obiter dictum seiner Entscheidung zu unterstreichen, dass er die Auffassung des FG insoweit nicht teilt.

Implikationen für die Praxis

Die Entscheidung sorgt für weitere Klarheit für Kapitalgesellschaften, die Grundstücke veräußern und die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen wollen. Auch durch En-bloc Veräußerungen kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung entfallen, wenn durch die Veräußerung die Grenze der Vermögensverwaltung überschritten wird. Auf das Merkmal der Nachhaltigkeit der Tätigkeit kommt es insoweit nicht an.

Erfreulich ist die ausdrückliche Bestätigung des Durchgriffsverbots bei Kapitalgesellschaften durch den BFH. Auch wenn das FG als Vorinstanz den Durchgriff auf das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit beschränkt hatte, sollte das Durchgriffsverbot unseres Erachtens auch für die Zurechnung von Zählobjekten gelten. Der Verkauf von Grundstücken durch eine Kapitalgesellschaft sollte mithin nicht als Zählobjekt dem Anteilseigner zugerechnet werden (Ausnahme: Gestaltungsmissbrauch und Scheingeschäfte).