Familienheim: Später Einzug kann zur Versagung der erbschaftsteuerlichen Steuerbefreiung führen

Wer ein Elternhaus erbt und erst später einzieht, riskiert die Steuerbefreiung: Erbt ein Kind ein Elternhaus, kann es grundsätzlich die Steuerbefreiung für das Familienheim in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass das Elternhaus unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wird. In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob eine unverzügliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt bzw. welcher Zeitraum für eine „unverzügliche“ Selbstnutzung (noch) ausreicht. Das Finanzgericht (FG) München (Urt. v. 7. Januar 2026, Az. 4 K 1677/24) hat nun entschieden: Die Steuerbefreiung für ein Familienheim scheidet aus, wenn der Einzug mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall erfolgt und keine triftigen Gründe für diesen verspäteten Einzug vorliegen. Der bloße Hinweis auf Renovierung, fehlende Mittel oder private Belastungen genügt regelmäßig nicht, um den späten Einzug zu begründen.

Die Steuerbefreiung für das Familienheim – praktische Bedeutung

Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG findet Anwendung, wenn der Erblasser die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt hat, der Erwerber die Immobilie als Kind oder – bei Vorversterben des Kindes – als Enkelkind des Erblassers von Todes wegen erwirbt und der Erwerber das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt. Die Steuerbefreiung wird allerdings nur insoweit gewährt, als die Wohnfläche des Familienheims 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung geht rückwirkend verloren, wenn der Erwerber innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall das Familienheim nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, zwingende Gründe machen eine weitere Eigennutzung unmöglich.

Bisherige BFH-Rechtsprechung: 6 Monate sind angemessen – im Einzelfall auch länger

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken „unverzüglich", d.h. ohne schuldhaftes Zögern, erfolgt ist. Der BFH hat in der Vergangenheit (BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16, BFHE 264, 512, BStBl. II 2019, 678) entschieden, dass ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen ist. In dieser Zeit kann der Erwerber prüfen, ob er in das Elternhaus einziehen will, notwendige Renovierungsarbeiten veranlassen und den Umzug organisieren. Dieser Auffassung folgt auch die Finanzverwaltung.

Eine spätere Selbstnutzung, d.h. eine Überschreitung der Sechsmonatsfrist, führt aber nicht automatisch zum Verlust der Steuerbefreiung. Der Erwerber muss dann jedoch darlegen und beweisen, dass er aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen an der sofortigen Selbstnutzung gehindert war. Maßgebend sind dabei die Umstände des Einzelfalls. Je größer der zeitliche Abstand zum Erbfall ist, desto höher sind die Anforderungen an diese Darlegung und den Nachweis. In der Praxis prüft die Finanzverwaltung in diesen Fällen die unverzügliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sehr genau.

Urteil des FG München: 2,5 Jahre sind zu spät, wenn keine triftigen Gründe vorliegen

Im Streitfall erbte der Kläger (Sohn des Erblassers) den Miteigentumsanteil an einer Doppelhaushälfte, die der Vater bis zu seinem Tod selbst bewohnt hatte. Der Kläger begann anschließend mit Räumungs- und kleineren Renovierungsarbeiten, zog aber erst rund zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall ein. Das Finanzamt versagte deshalb die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Das FG München bestätigte diese Sichtweise. Nach der Auffassung des Gerichts liegt bei einer Selbstnutzung nach Ablauf der Sechsmonatsfrist eine „unverzügliche“ Selbstnutzung nur vor, wenn der Erwerber gewichtige, nicht von ihm zu vertretende Gründe für den späten Einzug darlegen und beweisen kann. Der Erwerber muss alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen. Diese Voraussetzungen lagen nach Ansicht des Gerichts nicht vor.

Das FG München hat zwar grundsätzlich berücksichtigt, dass Renovierungsarbeiten Zeit in Anspruch nehmen, aber zugleich betont, dass zum einen, die durchgeführten Arbeiten tatsächlich objektiv notwendig sein müssen. Zum anderen muss der Erwerber den Fortgang der Arbeiten innerhalb eines angemessenen Zeitraums mit allen ihm zumutbaren Maßnahmen fördern. Nach Auffassung des Gerichts war dies jedoch nicht der Fall. Der Kläger beschränkte sich zunächst auf kleinere Eigenleistungen, holte Handwerkerangebote erst mehr als ein Jahr nach dem Erbfall ein und sicherte die Finanzierung erst durch den Abschluss eines Darlehensvertrags 1,5 Jahre nach dem Erbfall. Zudem fehlte es an einem belastbaren Sanierungsplan, einer nachvollziehbaren Dokumentation der Arbeiten und konkreten Nachweisen zu den beauftragten Maßnahmen. Auch die fehlende fachliche Erfahrung, zeitliche Einschränkungen oder knappe finanzielle Mittel konnten nach Ansicht des Gerichts die Verzögerung nicht begründen, da diese Umstände überwiegend im Einflussbereich des Erwerbers liegen.

Fazit

Das Urteil des FG München zeigt: Die Steuerbefreiung für das Familienheim scheitert nicht erst dann, wenn der Erwerber gar nicht einzieht. Sie kann schon dann verloren gehen, wenn der Einzug erst nach Ablauf von sechs Monaten seit dem Erbfall erfolgt und der Erwerber nicht belegen kann, dass die Verzögerung nicht von ihm verschuldet wurde. Die Beweis- und Darlegungslast für eine spätere Selbstnutzung liegt beim Erwerber. Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung legen dabei einen strengen Maßstab an die beachtlichen Gründe und deren Nachweis an.

Praxiskonsequenzen und Empfehlung

Wer die Steuerbefreiung für das Familienheim sichern will, sollte den Einzug bzw. die Entscheidung hierüber nicht auf unbestimmte Zeit verschieben, sondern frühzeitig aktiv werden. Erben sollten innerhalb von sechs Monaten nach dem Erwerb entscheiden, ob eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in Betracht kommt und ggf. erforderliche Umbau- und Renovierungsarbeiten beginnen sowie hinreichend dokumentieren. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien genügt die bloße Absicht zur Selbstnutzung nicht, maßgeblich ist die konsequente und belegbare Umsetzung der erforderlichen Sanierungsarbeiten. Dazu gehören etwa zeitnahe Handwerkeranfragen, ein realistischer Maßnahmenplan, eine gesicherte Finanzierung und eine saubere Dokumentation des Fortgangs.