Familienheim: Bloße Einzugsabsicht genügt für Steuerbefreiung nicht

Wer eine gemeinsam mit seinem Ehepartner (Erblasser) bewohnte Immobilie erbt, kann grundsätzlich die Steuerbefreiung für das Familienheim gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG beanspruchen. Voraussetzung ist die tatsächliche Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall. Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf (Urteil vom 23. Juni 2026, Az. 4 K 1808/25 Erb) hat nun klargestellt, dass die bloße Absicht, künftig in eine vermietete Wohnung einzuziehen, nicht ausreicht – selbst wenn der Einzug konkret geplant war und nur durch den Tod verhindert wurde.

Die Steuerbefreiung für das Familienheim – praktische Bedeutung und bisherige Rechtsprechung

Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG ermöglicht dem überlebenden Ehepartner, die gemeinsam bewohnte Immobilie erbschaftsteuerfrei von Todes wegen zu erwerben. Voraussetzung ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Als zwingende Gründe kommen insbesondere längerfristige Krankenhausaufenthalte oder Pflegebedürftigkeit in Betracht. Zudem muss der überlebende Ehepartner die Selbstnutzung unverzüglich aufnehmen. Gesetzgeberisches Ziel ist der Schutz des gemeinsamen familiären Lebensraums.

Die tatsächliche Selbstnutzung setzt voraus, dass die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt (zuletzt FG München, Urteil v. 15. April 2026 (Az. 4 K 1457/25); siehe Blog-Beitrag vom 6. August 2026). Nach bisheriger Rechtsprechung (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 19.12.2024 – 14 K 14131/22, EFG 2025, 859 Rn. 32) können zwingende Hinderungsgründe die Selbstnutzung nur ersetzen, wenn diese zuvor tatsächlich vorlagen. Lag eine Selbstnutzung nie vor, ist die Steuerbefreiung zu versagen.

Urteil des FG Düsseldorf: Bloß geplante Nutzung genügt nicht

Im Streitfall erbte die Klägerin von ihrem Ehemann eine seit mehreren Jahren fremdvermietete Eigentumswohnung. Die Eheleute wohnten in einem angemieteten Haus. Nach dem Tod des Erblassers schloss die Klägerin mit den Mietern eine Aufhebungsvereinbarung und zog wenige Monate später selbst ein. Für die geerbte Eigentumswohnung beantragte sie die Steuerbefreiung gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG. Sie berief sich darauf, dass die Wohnung als gemeinsamer Alterswohnsitz vorgesehen war und die Kosten für die angemietete Immobilie mit dem Pensionärseinkommen nicht mehr tragbar gewesen seien. Die schwere Erkrankung und der unerwartete Tod ihres Ehepartners habe die Umsetzung indes verhindert.

Das FG Düsseldorf folgte der Argumentation der Klägerin nicht. Die Voraussetzungen der Steuerbefreiung seien nicht erfüllt, weil der Erblasser die Wohnung tatsächlich nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Trotz der Erkrankung lägen keine zwingenden Hinderungsgründe vor – die Fremdvermietung beruhe auf einer freiwilligen Entscheidung. Auch das Argument, die Steuerbefreiung wäre bei längerem Leben des Erblassers zu gewähren gewesen, überzeugte das Gericht nicht: Das Stichtagsprinzip (§§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 11 ErbStG) schließe die Berücksichtigung nachträglich eintretender Umstände aus.

Auch eine Erweiterung der Steuerbefreiungsregelungen über den Gesetzeswortlaut hinaus lehnte das Gericht ausdrücklich ab. Insbesondere fehle es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber bewusst auf die tatsächliche Nutzung abstelle. Weder eine analoge Anwendung noch eine teleologische Extension kämen daher in Betracht. Der Gesetzgeber habe die Steuerbefreiungen für das Familienheim bewusst auf diejenigen Immobilien beschränkt, die tatsächlich den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden. Aufgrund der steuerlichen Privilegierung dieser Vermögenswerte sind die Steuerbefreiungsregelungen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) daher stets restriktiv und eng am Wortlaut auszulegen (BFH, Urteil v. 29.11.2017 - II R 14/16, BStBl. II 2018, 362, Rz. 26 f.). Eine Ausweitung des Tatbestands auf Immobilien, für die lediglich eine Absicht einer zukünftigen Eigennutzung bestehe, sei nach Auffassung des Gerichts daher ausgeschlossen.

Fazit

Das Urteil des FG Düsseldorf bestätigt die strenge Linie der finanzgerichtlichen Rechtsprechung zu den Steuerbefreiungsregelungen für das Familienheim. Auf einer Linie mit dem FG München (Urteil v. 15. April 2026 (Az. 4 K 1457/25)) stellt auch das FG Düsseldorf auf die tatsächliche Nutzung der Immobilie als Familienwohnsitz im Zeitpunkt des Erbfalls ab. Bloße Zukunftsplanungen, selbst wenn sie bereits konkret vorbereitet wurden und aufgrund unerwarteter Umstände verschoben werden, reichten nicht aus. Das FG Düsseldorf hat die Revision zugelassen. Eine abschließende Klärung durch den BFH bleibt daher abzuwarten.

Praxiskonsequenzen und Empfehlung

Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Steuerbefreiung ausschließlich an die tatsächlichen Verhältnisse im Erbfallzeitpunkt anknüpft. Eine fremdvermietete Immobilie, die perspektivisch als Familienheim dienen soll, ist daher rechtzeitig in die Selbstnutzung zu überführen. Ein geplanter Umzug sollte ggf. vorgezogen werden. Solange die Wohnung fremdvermietet ist, scheidet die Familienheimbefreiung auch bei unmittelbar bevorstehendem Einzug aus. Die Grundsätze dürften gleichermaßen für den Erwerb durch Kinder gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gelten, da das Selbstnutzungserfordernis dort analog ausgestaltet ist.