Familienheim-Befreiung: BFH erweitert Grundstücksbegriff

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Az. II R 27/23) eine praxisrelevante Frage zur erbschaftsteuerlichen Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) entschieden. Die Grundsätze des Urteils sind aber gleichermaßen auf die Befreiungstatbestände beim Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten oder Lebenspartner (Nr. 4b) sowie unter Lebenden (Nr. 4a) zu übertragen. Im Mittelpunkt steht der Umfang des begünstigten Grundstücks, wenn das Wohnhaus mit weiteren, separat verzeichneten Flurstücken zusammenhängt.

Der Kläger erbte von seinem Vater verschiedene Flurstücke. Für die Familienheim-Befreiung waren davon drei Flurstücke maßgeblich: das Einfamilienhaus, in dem der Vater bis zu seinem Tod selbst gewohnt hatte, ein damit verbundenes und im Grundbuch zu einem Grundstück zusammengefasstes Gartengrundstück sowie ein separat eingetragenes Wegegrundstück. Das Belegenheitsfinanzamt stellte den Grundbesitzwert für alle drei Flurstücke gemeinsam fest. Das Erbschaftsteuerfinanzamt gewährte die Familienheim-Befreiung dennoch nur für das bebaute Flurstück, und auch das Finanzgericht wies die Klage ab, weil es allein auf die katasterrechtliche statt auf die bewertungsrechtliche Sicht abstellte.

Mehrere Flurstücke können zum begünstigten Familienheim gehören

Der BFH stellt klar, dass der Umfang der Befreiung nicht auf das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück beschränkt ist. Entscheidend ist, ob mehrere Flächen tatsächlich gemeinsam genutzt werden und funktional zusammengehören. Liegen diese Voraussetzungen vor, bilden sie eine wirtschaftliche Einheit im bewertungsrechtlichen Sinne. Mitgenutzte Garten-, Zufahrts- oder Wegeflächen können damit in die Befreiung einbezogen werden, auch wenn sie kataster- oder grundbuchrechtlich eigenständig geführt werden.

Bewertungsrechtliche wirtschaftliche Einheit statt Kataster-Grundstück

Zur Begründung verweist der BFH auf den Wortlaut des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, der (wie die Nr. 4a und 4b) für den Begriff des bebauten Grundstücks auf das Bewertungsgesetz Bezug nimmt. Der Umfang des begünstigten Grundstücks ist demnach bewertungsrechtlich zu bestimmen. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Einheit, wie sie das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsbescheid festgestellt hat. Ob mehrere Flurstücke zusammengehören, richtet sich nicht nach zivilrechtlichen oder katasterrechtlichen Kriterien, sondern nach der Verkehrsanschauung, der örtlichen Gewohnheit und der erkennbaren Zweckbestimmung durch den Eigentümer. Der Wille des Eigentümers allein genügt für diese Zuordnung jedoch nicht. Die Zweckbestimmung muss auch nach außen erkennbar sein und der Verkehrsanschauung entsprechen. Diese Voraussetzung folgt aus den allgemeinen Grundsätzen zur wirtschaftlichen Einheit im Bewertungsgesetz. Sie trägt der Lebenswirklichkeit Rechnung, denn Garten- und Zufahrtsflächen können ebenso zum familiären Lebensraum gehören wie das Wohnhaus selbst. Bei mehreren Flurstücken sollte deshalb bereits im Erbfall geprüft werden, wie die Flächen tatsächlich genutzt werden. Ausschlaggebend ist, ob sie funktional und wirtschaftlich zusammengehören.

Bindungswirkung des Feststellungsbescheids

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die Bindungswirkung, die der BFH dem Feststellungsbescheid zuspricht. Dieser legt nicht nur die Höhe des Grundbesitzwerts, sondern auch den Umfang der wirtschaftlichen Einheit verbindlich fest. Das Erbschaftsteuerfinanzamt prüft zwar weiterhin, ob die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen der Steuerbefreiung vorliegen, etwa die unverzügliche Selbstnutzung. An den festgestellten Umfang der wirtschaftlichen Einheit ist es dabei jedoch gebunden.

Schutz vor Umgehung und unbegründetem Missbrauchseinwand

Die bewertungsrechtliche Anknüpfung dient nach Auffassung des BFH zugleich der Vermeidung von Gestaltungsmöglichkeiten. Wäre das zivilrechtliche Grundstück im Sinne des § 890 BGB maßgeblich, könnte der Erblasser die Grundstücksgrenzen selbst gestalten. Die wirtschaftliche Einheit folgt demgegenüber eigenen, objektiven wie subjektiven Kriterien. Im Streitfall waren daher neben dem Hausgrundstück auch das Garten- und das Wegeflurstück einzubeziehen, wodurch sich die begünstigte Bemessungsgrundlage von rund 521.000 Euro auf rund 1.174.000 Euro erhöhte. Den Einwand des Finanzamts, übergroße Grundstücke würden so unbegründet vollständig begünstigt, obwohl sie später geteilt oder veräußert werden könnten, weist der BFH zurück. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG entfällt die Steuerbefreiung zwar rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim nicht binnen zehn Jahren selbst zu Wohnzwecken nutzt (Änderung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO). Wird beispielsweise ein abgeteilter Grundstücksteil – etwa das mitgenutzte Gartenflurstück – innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert, greift der Nachversteuerungstatbestand aber jeweils nur für diesen veräußerten Teil.

Praxishinweis

Für die Praxis ergeben sich mehrere Konsequenzen. Erstens sollten Erben und Berater den Feststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts genau prüfen: Nur die dort festgestellte wirtschaftliche Einheit ist für die Familienheim-Befreiung maßgeblich, unabhängig davon, wie die Flurstücke zivilrechtlich zugeschnitten sind. Zweitens sollten Erben und Berater gegen eine als zu eng empfundene Feststellung der wirtschaftlichen Einheit fristgerecht Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen, nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Drittens wirkt sich die weitere Auslegung auch auf den Nachversteuerungstatbestand aus: Wird ein mitgenutztes Gartengrundstück, das Teil der begünstigten wirtschaftlichen Einheit war, innerhalb von zehn Jahren abgeteilt und veräußert, betrifft die rückwirkende Nachversteuerung nur dieses Gartengrundstück, sofern das mit dem Wohnhaus bebaute Grundstück weiterhin selbst zu Wohnzwecken genutzt wird.

Fazit

Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit für Familien mit gewachsenem, aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundbesitz: Garten- und Wegeflächen, die erkennbar zusammen mit dem Wohnhaus genutzt werden, teilen dessen erbschaftsteuerliche Begünstigung, sofern sie Teil der bewertungsrechtlich festgestellten wirtschaftlichen Einheit sind. Für die Praxis heißt das: Feststellungsbescheide sorgfältig prüfen, Einspruchsfristen gegen den richtigen Bescheid wahren und bei geplanten Grundstücksteilungen innerhalb der Zehnjahresfrist die Nachversteuerungsfolgen im Blick behalten.