Erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze bei Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr

Die sog. erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht Grundstücksunternehmen, ihre Gewerbesteuerbelastung zu reduzieren. Voraussetzung für die Anwendung der erweiterten Kürzung ist die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes. Wird das Grundstücksunternehmen gewerblich tätig, führt dies zur Versagung der erweiterten Kürzung. Im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von Grundstücken ist in diesem Zusammenhang der sog. gewerbliche Grundstückshandel zu beachten. Danach kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren veräußert werden (sog. Drei-Objekt-Grenze). Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich jüngst erneut zu diesem Thema positioniert und in seinem Beschluss v. 20. März 2025 (III R 14/23) entschieden, dass die Veräußerung einer Vielzahl an Objekten kurz nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums keine Gewerblichkeit begründen muss.

Sachverhalt und Hintergrund zu der vorliegenden Streitfrage

Hintergrund der Streitfrage war, ob eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung erfüllte. Die GmbH hatte 13 Grundstücke sechs Jahre nach ihrem Erwerb veräußert. Einer der Gründe hierfür war der vorherige Tod des Geschäftsführers der GmbH. Das Finanzamt sah durch die Grundstücksveräußerungen kurz nach Ablauf des fünfjährigen Betrachtungszeitraums die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten und versagte der GmbH daraufhin die erweiterte Kürzung.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung und des BFH wird durch das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze eine bereits bei Erwerb bzw. Errichtung bestehende Veräußerungsabsicht und damit eine gewerbliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen indiziert. Ob die Grundstücksveräußerungen aus privaten Gründen oder aufgrund wirtschaftlicher Interessen heraus erfolgten, ist für die Indizwirkung innerhalb des fünfjährigen Betrachtungszeitraums unbedeutend. Unter Umständen ist auch eine Verlängerung der fünf Jahre geboten. Kommen zusätzliche Anzeichen wie z. B. Branchenkenntnisse oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich hinzu, kann auch die erstmalige Veräußerung nach Ablauf des fünfjährigen Betrachtungszeitraums noch zu einer gewerblichen Tätigkeit führen.

BFH zum Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels

Der BFH sprach sich in seinem Beschluss v. 20. März 2025 (III R 14/23) für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung durch die GmbH aus. Ein gewerblicher Grundstückshandel sei nicht gegeben.

In früheren Urteilen hatte der BFH entschieden, dass eine Vielzahl von Veräußerungen nach Ablauf des fünfjährigen Betrachtungszeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine bei Erwerb bzw. Errichtung der Objekte bestehende Veräußerungsabsicht indizieren können. Vorliegend betonte der BFH jedoch, dass diesen Urteilen kein allgemeiner Rechtsgrundsatz zu entnehmen sei. Es könne in solchen Fällen nicht stets von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden.

In einem ähnlich gelagerten Streitfall (BFH v. 15. Juni 2004 – VIII R 7/02) hatte der BFH eine gewerbliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen angenommen, da bereits vor Ablauf der fünf Jahre deutliche Indizien dafür vorgelegen hätten, dass eine baldige Veräußerung der Objekte beabsichtigt gewesen sei. Abweichend davon seien vorliegend jedoch keine Maßnahmen zur Vorbereitung der Veräußerung innerhalb der fünf Jahre getroffen worden. Während des fünfjährigen Betrachtungszeitraums sei die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig gewesen.

Der Tod des Geschäftsführers der GmbH war zum Erwerbszeitpunkt der Objekte nicht vorhersehbar. Es fehle somit an einer bei Erwerb bestehenden Veräußerungsabsicht der GmbH. Auch würden keine zusätzlichen Beweisanzeichen für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegen. Eine Verlängerung des Fünf-Jahres-Zeitraums käme daher auch deshalb nicht in Betracht.

Einschätzungen und Folgen für die Praxis

Die Entscheidung des BFH verdeutlicht, dass es für die indizielle Beurteilung, ob eine Immobilie mit Veräußerungsabsicht erworben wurde, wesentlich darauf ankommt, wann Maßnahmen zur Vorbereitung einer Veräußerung vorgenommen werden und wann die Veräußerung erfolgt. Der Todesfall deutet im vorliegenden Fall zwar intuitiv auf ein unerwartetes privates Veräußerungsmotiv hin. Allerdings hätte er die Indizwirkung ggf. nicht erschüttert, wenn die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums erfolgt wäre. Denn innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums sind persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung grundsätzlich unerheblich. Umgekehrt bestätigt der BFH jedoch, dass außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums besondere Umstände hinzutreten müssen, die auf eine Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt schließen lassen.

Aufgrund der schwerwiegenden steuerlichen Folgen, die mit einem gewerblichen Grundstückshandel einhergehen können, sollten Steuerpflichtige bei Immobilienveräußerungen stets im Blick haben, ob sich im Einzelfall das Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels stellen kann.