Bundesfinanzhof hält das „Bundesmodell“ bei der Grundsteuer für nicht verfassungswidrig

Zum 1. Januar 2025 sind die neuen Grundsteuerregelungen in Kraft getreten, die auf eine Neufeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 fußen. Hintergrund war die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerG) im April 2018, die die veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte und zur Verabschiedung der neuen Grundsteuerreform Ende 2019 führte. In Deutschland wurden daraufhin rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neu bewertet. In der Folge legten Millionen von Eigentümer/-innen in ganz Deutschland Einsprüche gegen die festgestellten Grundsteuerwerte ein – mit nun zahlreichen anhängigen Klageverfahren. Hierbei wurden verfassungsrechtliche Bedenken gegen die einschlägigen Bewertungsregeln geäußert.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, dem sog. „Bundesmodell“, bei der Bewertung von Wohneigentum hinreichend verfassungskonform sind und kein Verstoß gegen den in Art. 3 Abs. 1 GG verankerten allgemeinen Gleichheitssatz vorliegt. Somit käme eine Aussetzung der Verfahren und die Vorlage vor das Bundesverfassungsgericht nicht in Betracht (Art. 100 Abs. 1 GG). Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Der BFH bestätigte inhaltlich die Auffassungen der Vorinstanzen und versagte den Revisionen in der Sache den Erfolg. Die ausformulierten Urteile der drei Verfahren werden Anfang 2026 veröffentlicht.

Zu den wichtigen materiellrechtlichen Entscheidungsgründen

Nach Auffassung des BFH sind die vom Gesetzgeber gewählten Bewertungsvorschriften grundsätzlich geeignet, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund – das mit Grundbesitz einhergehende Ertragspotenzial – in der Relation realitätsgerecht abzubilden. Praktikabilitätserwägungen können dem Vorzug eingeräumt werden, Bewertungsverzerrungen in Kauf zu nehmen. Dabei wird dem Gesetzgeber ein großer Gestaltungsspielraum gegeben, so wie es bereits das BVerfG in seiner Entscheidung 2018 zum Ausdruck gebracht hat.

Konkret wurden die bei der Bestimmung des Bodenwertes gesetzlich typisierten Bodenrichtwerte als verfassungsrechtlich unbedenklich eingestuft. Die Abweichung von 30 % nach oben oder nach unten zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem Bodenrichtwertgrundstück gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung sei als Typisierung zulässig. Es könne nicht jedes Grundstück individuell wertmäßig korrekt erfasst werden und so werden bei Typisierungen zwangsläufig Wertverzerrungen entstehen. Dies würde allerdings dadurch begrenzt werden, dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen müssten. Der „Bewertungskorridor von 30 %“ sei daher für den Senat unbedenklich, insbesondere da individuelle Gutachten auch keine punktgenaue Bewertung ermöglichen, sondern tatsächliche „Streubreiten“ regelmäßig 20 % betragen. Für den BFH sei ferner keine andere Methode ersichtlich, die ähnliche Ergebnisse im Masseverfahren bei einem vergleichbaren Verwaltungsaufwand hervorbringen könne. Gleichwohl weist der BFH darauf hin, dass im konkreten Einzelfall berechtigte und gerichtlich überprüfbare Einwendungen gegen die Art und Weise der Ermittlung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse vorliegen können. Die allgemeinen und pauschalen Einwände der Kläger waren vorliegend jedoch nicht überzeugend. Unklar bleibt, wie dennoch konkret gegen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse vorgegangen werden kann.

Ferner ergeben sich auch keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung aus der Heranziehung pauschalierter Nettokaltmieten für die Wertberechnung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren. Nach Auffassung des BFH ergebe sich eine hinreichende Differenzierung – wie in Anlage 39 zum BewG – nach Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr des Gebäudes und Belegenheit der Wohnung ermögliche 45 verschiedene Ansätze für einen Mietzins. Zusätzlich würden über die Mietniveaustufen weitere Zu- und Abschläge und eine Lagedifferenzierung über Bodenrichtwerte und die Liegenschaftszinssätze erfolgen. Immobilien in besseren Lagen hätten dadurch in der Regel zwar einen Ansatz unterhalb der tatsächlich gezahlten oder erzielbaren Mieten, während Immobilien in schlechteren Lagen häufig einen zutreffenden Ansatz oder sogar einen über dem tatsächlich erzielbaren/erzielten Mietzins erhielten. Gewisse Ungleichbehandlungen seien allerdings gerechtfertigt angesichts des legitimen Ziels eines automatisierten und vereinfachten Grundsteuervollzugs im Masseverfahren.

Weiterhin stünde dem Steuerpflichtigen seit 1.1.2025 die Möglichkeit offen, einen niedrigeren gemeinen Wert als Grundsteuerwert nachzuweisen (bei einer Abweichung von mehr als 40%). Die Belastungsdifferenzen seien ohnehin im dreistufigen Berechnungsaufbau der Grundsteuer regelmäßig überschaubar und verfassungsrechtlich vertretbar.

Fazit und Implikationen für die Praxis

Der BFH hält die zahlreichen Pauschalierungen trotz der teilweise daraus folgenden Ungenauigkeiten bei der Besteuerung für hinreichend verfassungsrechtlich vertretbar. Der BFH mach einmal mehr deutlich, dass der Gesetzgeber aus seiner Sicht einen großen Spielraum hat und Typisierungen in einem bei der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer vorliegenden Massenverfahren notwendig sind. Allgemeine (verfassungsrechtliche) Einwände reichen nicht aus – im Einzelfall muss der Steuerpflichtige seine Einwände substantiiert aufzeigen, die dann zu einer gerichtlichen Überprüfung führen können. Dennoch, eine Einzelfallgerechtigkeit tritt nach Auffassung des BFH hier gegenüber dem Ziel des Gesetzgebers, eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs, zurück. Unklar bleibt, wie ein konkrete Beweislastführung (z. B. bei den Bodenrichtwerten) im Einzelfall erfolgen soll bzw. gelingen kann. Auch entsprechende Verkehrswertgutachten sind teuer, wenn der Steuerpflichtige die Kosten dieser tragen muss.

Die Absage des BFH bedeutet zunächst, dass die bisher angewendeten Bewertungsregelungen höchstrichterlich bestätigt wurden. Jedoch haben beteiligte Klägerparteien bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde beim BVerfG einzulegen. Einspruchsverfahren, die mit Verweis auf die anhängigen Klageverfahren derzeit ruhen, würden bei einer Verfassungsbeschwerde weiter zurückgestellt. Ansonsten ist nach diesem Urteil zu erwarten, dass die Finanzverwaltung sämtliche anhängige Einspruchsverfahren mit Verweis auf Frage der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells aufgrund dieser höchstrichterlichen Entscheidung nun zügig ablehnend entscheiden und gewährte Aussetzung der Vollziehung aufheben wird.  Im begründeten Einzelfall bleibt damit nur der Weg über das – zumeist kostenintensive und langwierige – Klageverfahren offen, wobei die Beweislastführung weiterhin unklar ist. Zudem ist zu beachten, dass weitere Verfahren, insbesondere gegen alternative Ländermodelle (z. B. Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg oder Hessen) weiterlaufen – Rechtsunsicherheit besteht dort weiterhin. Diese Verfahren sollten im Auge behalten und ggf. etwaige Steuerbescheide offengehalten werden. Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns.