BFH zu den Voraussetzungen einer grunderwerbsteuerlichen Rückabwicklung bei mehreren Erwerbern

Eine Grunderwerbsteuerbelastung kann vermieden werden, wenn der Vorgang, der die Steuer ausgelöst hat, rückgängig gemacht wird. Allerdings knüpft § 16 GrEStG diese sog. grunderwerbsteuerliche Rückabwicklung an enge Voraussetzungen. Vor allem zwei Erfordernisse stellen in diesem Zusammenhang erhebliche Herausforderungen dar: die ordnungsgemäße Erfüllung der Anzeigepflichten sowie die vollständige Rückgängigmachung des ursprünglichen Erwerbsvorgangs.

Mit seinem Urteil v. 14. Januar 2026 (II R 24/23) verdeutlicht der Bundesfinanzhof (BFH) einmal mehr die strengen Maßstäbe der grunderwerbsteuerlichen Rückabwicklung. Das Urteil zeigt, dass insbesondere bei mehreren Beteiligten das Erfordernis einer vollständigen Rückabwicklung problematisch sein kann.

Sachverhalt und Hintergrund zu der vorliegenden Streitfrage

Hintergrund der Streitfrage war, inwieweit die Voraussetzungen für eine grunderwerbsteuerliche Rückabwicklung erfüllt sind. Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte kauften im April 2020 in einem gemeinsamen Kaufvertrag ein Grundstück zu je der Hälfte. Im Frühjahr 2021 trennten sich die beiden. Die Klägerin wollte an dem Kaufvertrag nicht mehr festhalten. Der Verkäufer und der Miteigentümer wollten jedoch an dem Grundstücksgeschäft festhalten. So vereinbarten die Klägerin, der Ex-Lebensgefährte und der Verkäufer, dass der Kaufvertrag hinsichtlich des an die Klägerin verkauften Miteigentumsanteils aufgehoben wird. In derselben Urkunde veräußerte der Verkäufer den Miteigentumsanteil  an den Ex-Lebenspartner der Klägerin.

Das Finanzamt lehnte den Antrag auf grunderwerbsteuerliche Rückabwicklung ab. Zur Begründung führte es aus,

es liege keine Rückgängigmachung des Vertrags, sondern eine Vertragsübernahme vor, da lediglich die Käuferseite ausgewechselt worden sei. Streitig war also, ob im vorliegenden Sachverhalt die Voraussetzungen der grunderwerbsteuerlichen Rückabwicklung vorlagen. Gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 1 GrEStG kann eine bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer auf Antrag aufgehoben werden, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird. Voraussetzung ist, dass der Grundstückskaufvertrag wirksam aufgehoben wird, sodass der Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Grundstückseigentums vollständig entfällt.

BFH zur grunderwerbsteuerlichen Rückabwicklung bei mehreren Erwerbern

Der BFH sprach sich in seinem Urteil v. 14. Januar 2026 (II R 24/23) entgegen der Vorinstanz gegen die Erfüllung der Voraussetzungen für eine grunderwerbsteuerliche Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs im Streitfall aus.

Erfolge ein Grundstückskauf durch mehrere Erwerber, stehe diesen grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zu. Die Erwerber könnten nicht verlangen, dass der jeweilige Miteigentumsanteil an dem Grundstück übertragen würde, sondern grundsätzlich nur die Grundstücksübereignung im Ganzen auf alle Erwerber. Das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Grundstückskaufvertrag beseitige daher nicht den Anspruch auf Grundstücksübereignung der weiteren Erwerber. Entsprechend könne ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Grundstückskaufvertrag zivilrechtlich nur rückgängig gemacht werden, wenn der Vertrag insgesamt aufgehoben werde. Anderenfalls bestehe kein Anspruch auf Aufhebung der ursprünglichen Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 1 GrEStG.

Im Streitfall habe der ursprüngliche Grundstückskaufvertrag keine Anhaltspunkte dafür enthalten, dass jeweils hälftige Miteigentumsanteile auf die Klägerin und ihren Ex-Lebensgefährten übergegangen seien. Daher sei der gemeinschaftliche Anspruch nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt worden, sondern lediglich die Klägerin aus dem bestehenden Rechtsgeschäft ausgestiegen. Eine Rückgängigmachung scheide folglich aus.

Einschätzungen und Folgen für die Praxis

Die aktuelle Entscheidung des BFH verdeutlicht einmal mehr, dass die Rückgängigmachung der Grunderwerbsteuer kein Selbstläufer ist, sondern aufgrund der umfangreichen Voraussetzungen in der Praxis oftmals mit Problemen verbunden ist.

Insbesondere zwei Fehlerquellen sind dabei immer wieder Gegenstand der Rechtsprechung. Dazu zählt einerseits die ordnungsgemäße Erfüllung der grunderwerbsteuerlichen Anzeigepflichten bei Anteilsübertragungen. So werden Anzeigen häufig vergessen oder erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist eingereicht, was zur Versagung der Rückgängigmachung führen kann, wenn die Anzeigepflichten nicht durch den Notar erfüllt wurden (so z. B. BFH-Urteil v. 8.10.2025 – II R 20/23). Andererseits stellt auch das Erfordernis einer vollständigen Rückgängigmachung des ursprünglichen Erwerbsvorgangs – wie das aktuelle Urteil v. 14. Januar 2026 (II R 24/23) zeigt – insbesondere bei mehreren Erwerbern eine häufige Problematik dar. Um grunderwerbsteuerliche Risiken zu vermeiden, sind daher eine sorgfältige Vertragsgestaltung, die Beachtung der grunderwerbsteuerlichen Anzeigepflichten und eine saubere Umsetzung der Rückabwicklung unerlässlich.