BFH: Mitvermietung von Lastenaufzügen unschädlich für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, aber neue Risiken bzgl. Umfang der Begünstigung?

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff. GewStG ermöglicht es Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, eine vollständige Entlastung des Teils des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Bis zum Jahr 2020 wurde die erweiterte Kürzung z.B. bei mitvermieteten beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen vollständig versagt, da die Voraussetzung der „Ausschließlichkeit“ nicht gegeben war. Eine Geringfügigkeitsschwelle gab es dabei nicht. Seit dem Erhebungszeitraum 2021 sind Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern in einem engen Rahmen von 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes unschädlich für die erweiterte Kürzung. Darunter fällt auch die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes ist dabei gesondert zu ermitteln.  

Eine Ausnahme vom Ausschließlichkeitsgebot besteht nach der Rechtsprechung – bis heute – für die Fälle einer unschädlichen Nebentätigkeit. Eine solche wird angenommen, wenn sich die Tätigkeit als ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundbesitzverwaltung und -nutzung darstellt und die quantitativen Grenzen eines Nebengeschäfts nicht überschreitet. In diesen Fällen hielt die bisherige Rechtsprechung die hierauf entfallenden Erträge für unschädlich und wendete die erweiterte Kürzung in voller Höhe an.

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, insbesondere die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, war in den vergangenen Jahren Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. In zwei kürzlich veröffentlichten Entscheidungen hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) ein weiteres Mal – hier zur Mitvermietung eines Lastenaufzugs in einem Einkaufszentrum – mit der erweiterten Kürzung beschäftigt (Urteile von 25. September 2025 – IV R 31/23 und teilweise inhaltsgleich IV R 9/24).

Sachverhalt und Entscheidung des BFH (IV R 31/23)

Eine GmbH & Co. KG (Klägerin) vermietete in den Streitjahren 2016 bis 2020 ein Gebäude als Einkaufszentrum an einen gewerblichen Mieter. Die Vermietung umfasste auch einen Lastenaufzug. Aufgrund der Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung verneinte das Finanzamt (FG) daraufhin die erweiterte Kürzung. Die hiergegen erfolgten Einsprüche der Klägerin blieben erfolglos. Das FG gab der Klage hingegen statt und hielt die erweiterte Kürzung für anwendbar – ohne jedoch einen positiven Gewerbeertrag zu ermitteln.

In der Revision schließt sich der IV. Senat des BFH der Auffassung des FG im Wesentlichen an und vertritt die Auffassung, die Vermietung des Lastenaufzugs stünde der erweiterten Kürzung der Klägerin nicht entgegen. Zwar sei der Lastenaufzug grundsätzlich eine schädliche Betriebsvorrichtung. Hieraus folge aber nicht per se eine Schädlichkeit für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Vielmehr könne die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung eine unschädliche Nebentätigkeit sein, wenn sie als ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und -nutzung betrachtet wird.

Dabei stellt der BFH auf einen objektiv-funktionalen Zusammenhang ab. Insbesondere sei auf die Eigenart des Gebäudes und auf die Frage abzustellen, ob die spezifische Betriebsvorrichtung zur typischen Ausstattung solcher Objekte gehöre. Dies bejahte der BFH u.a. auch daher, weil das mehrstöckige Gebäude als Einkaufszentrum genutzt wurde. Dem Umstand, dass zwischen der Betriebsvorrichtung und dem Gebäude eine feste bauliche Verbindung besteht, kann dabei eine Indizwirkung für die Annahme eines begünstigungsunschädlichen Nebengeschäfts zukommen. Im Übrigen müsse die Mitvermietung der jeweiligen Betriebsvorrichtung nicht die einzig denkbare – oder im Vergleich zu sämtlichen Alternativen die wirtschaftlich sinnvollste Grundstücksnutzung – darstellen. Auch hält der BFH für unerheblich, ob der Vermieter das Gebäude ohne die Betriebsvorrichtung gar nicht hätte vermieten könnten. Zwingend notwendig sei nicht im Sinne von alternativlos oder einzig denkbar, sondern vielmehr in einem wirtschaftlichen Kontext zu verstehen.

Damit sah der BFH in der Mitvermietung eines Lastenaufzugs im Rahmen der Vermietung eines mehrstöckigen Einkaufzentrums zwar eine zwingende Notwendigkeit, die als unschädliche Nebentätigkeit die erweiterte Kürzung nicht verhinderte. Die Erträge aus der Mitvermietung dieser Betriebsvorrichtung sollen dann allerdings der Gewerbesteuer unterliegen (kürzungsunschädlich, aber nicht begünstigt).

Auswirkungen für die Praxis

Erfreulich ist, dass der BFH die Definition des unschädlichen Nebengeschäfts geschärft und deutlich erweitert hat. Bei Mitvermietung von Lastenaufzügen wäre danach die erweiterte Kürzung nicht per se zu versagen. Letztendlich ist dies aber im Einzelfall anhand des objektiv-funktionalen Zusammenhangs zu bestimmen. Hierbei ist hervorzuheben, dass sich die beiden Urteile auf die alte Gesetzeslage (Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2020) bezogen, zu dessen Zeitpunkt die 5%-Geringfügigkeitsgrenze gem. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG noch nicht eingeführt worden war.

Für Fälle ab 2021 wirft das Urteil eine Reihe neuer Fragen auf und könnte sich eher nachteilig auswirken. So überrascht es, dass der BFH den auf die Mitvermietung des Lastenaufzugs entfallenden Anteil des Mietentgelts nicht der erweiterten Kürzung unterwirft. Vielmehr ordnet er diesen als positiven Gewerbeertrag ein. Erträge aus Tätigkeiten, die als „zwingend notwendiger Teil einer sinnvoll gestalteten Grundbesitzverwaltung“ eingestuft werden, wurden nach neuerer Rechtsprechung und der Verwaltungspraxis bisher in die erweiterte Kürzung mit einbezogen.

Sollte die Rechtsprechung nunmehr derartige Erträge der Gewerbesteuer unterwerfen, könnte dies Grundstücksunternehmen kalt erwischen. Dies betrifft insbesondere solche Grundstücksunternehmen, die Betriebsvorrichtungen mitvermieten und wo sich die hierauf entfallenden Einnahmen am oberen Ende der 5%-Grenze bewegen. Sollten Einnahmen aus Tätigkeiten, die als zwingend notwendiger Teil einer sinnvoll gestalteten Grundbesitzverwaltung eingeordnet werden, künftig unter die 5%-Geringfügigkeitsgrenze fallen, könnte es schneller zu einer Überschreitung dieser Grenze und damit zu einem Verlust der erweiterten Kürzung kommen. Und auch dann, wenn die 5 %-Grenze nicht überschritten wird, wären die Erträge der Grundstücksunternehmen jedenfalls in höherem Umfang gewerbesteuerpflichtig.  

Wie die Finanzverwaltung mit der neuen Rechtsprechung umgehen wird und ob auch der III. BFH-Senat seine Rechtsprechung in dieser Frage ändern wird, bleibt abzuwarten.

Für die Unternehmenspraxis zeigen die beiden neuen Entscheidungen des BFH ein weiteres Mal, dass trotz Einführung der 5%-Geringfügigkeitsgrenze weiterhin erhebliche Risiken infolge der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bestehen. Die neuen Lastenaufzug-Urteile verschärfen diese Risiken sogar noch. Viele Unternehmen werden weiterhin Strukturmaßnahmen (z.B. Separierung der Betriebsvorrichtungen und separate Vermietung durch eine andere Gesellschaft, sog. „2-Vertrags-Modell) ergreifen müssen.