BFH: Kaufpreis sticht Sachverständigengutachten nicht pauschal aus

Wird für ein geerbtes Grundstück ein Wertgutachten erstellt und dasselbe Grundstück dann wenige Monate später für einen deutlich über dem gutachterlich ermittelten Wert liegenden Kaufpreis veräußert, stellt sich die Frage, welcher Wert für die Erbschaftsteuer maßgeblich ist – der gutachterlich ermittelte Wert, der tatsächlich erzielte Kaufpreis oder doch der steuerliche Grundbesitzwert nach Bewertungsgesetz. Genau diese Frage mit erheblicher finanzieller Tragweite in der Erbschaft- und Schenkungsteuer hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) entschieden.

Der Ausgangsfall vor dem Finanzgericht Düsseldorf

Der Kläger hatte als Erbe zwei gemischt genutzte Grundstücke erworben und gemäß § 198 BewG zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt. Dieser ermittelte Grundstückswerte von 210.000 € bzw. 305.000 €. Etwa neun Monate später veräußerte der Kläger die Grundstücke zu Kaufpreisen von 380.000 € bzw. 520.000 €. Das Finanzamt stellte die Grundbesitzwerte nach dem Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes auf rund 290.000 € bzw. 405.000 € fest. Da die erzielten Verkaufspreise über den festgestellten Grundbesitzwerten lagen, wurden sie bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Gleichwohl blieben auch die von dem Sachverständigen ermittelten niedrigeren Werte unberücksichtigt. Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Finanzgericht Düsseldorf bestätigte dies: Die Gutachten seien zwar grundsätzlich ordnungsgemäß erstellt worden, die erhebliche Differenz zum erzielten Kaufpreis lasse ihren Ansatz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung aber nicht zu.

Pauschale Ablehnung verletzt Sachaufklärungspflicht

Der BFH hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Eine pauschale Zurückweisung des Gutachtens allein wegen eines höheren Kaufpreises verletzt insbesondere die Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung. Statt das Gutachten insgesamt zu verwerfen, hätte sich das Finanzgericht inhaltlich damit auseinandersetzen müssen.

Kein genereller Vorrang des Kaufpreises

Der BFH stellt klar, dass weder das Gutachten noch der Kaufpreis von vornherein Vorrang genießen. Ein ordnungsgemäß erstelltes Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es den Anforderungen des § 198 BewG entspricht.

Ist dies nicht der Fall, darf es nicht automatisch insgesamt verworfen werden. Ist etwa ein einzelner Abschlag nicht ausreichend begründet, ist nur dieser Abschlag zu streichen. Verbleibende Lücken kann die Behörde oder das Gericht sogar in diesem Fall selbst schließen, soweit dies ohne weiteren Sachverständigen möglich ist.

Für die Beweiswürdigung bedeutet dies: Das Finanzgericht muss sich mit der Auffassung des Sachverständigen inhaltlich auseinandersetzen, bevor es von ihr abweicht.. Eine bloße Bezugnahme auf einen höheren Kaufpreis genügt dafür nicht, selbst wenn der Kaufpreis zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielt wurde. Das Gericht muss konkret darlegen, warum einzelne Wertansätze oder Abschläge im Gutachten unzutreffend oder unbeachtlich sein sollen.

Weitere Klarstellung: Kaufpreis nur zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Darüber hinaus betont der BFH die Einseitigkeit von § 198 Abs. 3 BewG: Ein zeitnaher Kaufpreis eignet sich nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift nur zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Der Kaufpreis kann dagegen nicht herangezogen werden, um einen höheren als den nach dem BewG festgestellten Wert anzusetzen.

Folgen für die Praxis

Für die Beratungspraxis lassen sich aus dem Beschluss drei Handlungsempfehlungen ableiten: 
Ein qualifizierter Sachverständiger sollte frühzeitig und bezogen auf den Bewertungsstichtag beauftragt werden.

Zudem empfiehlt sich die frühzeitige Überprüfung des Gutachtens. Begründungslücken bei einzelnen Abschlägen – etwa für Sanierungstau oder Mängel – kann die Finanzverwaltung selbst schließen, und zwar auch zuungunsten des Steuerpflichtigen. Werden solche Lücken vor Einreichung erkannt und durch Fotos, Kostenschätzungen oder ergänzende Erläuterungen geschlossen, lässt sich dieses Risiko deutlich reduzieren.

Wird ein Gutachten allein unter Verweis auf einen höheren Verkaufspreis verworfen, sollte dem mit Nachdruck widersprochen werden: Das Finanzamt muss konkret darlegen, welche einzelnen Wertansätze oder Abschläge unzutreffend sein sollen. Ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten behält sein Gewicht, auch wenn später für den Grundbesitz ein höherer Kaufpreis erzielt wird. Entscheidend ist die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids, denn der dort festgestellte Grundbesitzwert wird später für den Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid bindend.

Fazit

Der Beschluss stärkt die Position von Erben und Beschenkten mit Immobilienvermögen im Nachlass oder in einer Schenkung: Da sich die Steuer am festgestellten Grundbesitzwert orientiert, wirkt sich jeder nachgewiesene niedrigere Wert unmittelbar steuermindernd aus. Der BFH urteilt: Ein ordnungsgemäßes Gutachten verschafft dabei einen Anspruch auf echte inhaltliche Prüfung – der bloße Verweis auf einen späteren, höheren Kaufpreis reicht zur Ablehnung nicht aus. Finanzamt und Finanzgericht müssen sich mit den gutachterlichen Feststellungen im Einzelnen auseinandersetzen, bevor sie davon abweichen. Wer ein belastbares Gutachten früh in Auftrag gibt und vor Einreichung ausreichend prüft, hat damit gute Chancen, eine niedrigere Erbschaft- und Schenkungsteuer durchzusetzen.