BFH: Grunderwerbsteuer bei der Auflösung von Treuhandstrukturen mit Anteilen an grundbesitzenden Personengesellschaften

Treuhandverhältnisse ermöglichen die Trennung von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum und sind damit in der Praxis ein vielfach verwendetes Element für die flexible Strukturierung von Beteiligungen. Dass Treuhandgestaltungen jedoch ein erhebliches Grunderwerbsteuerrisiko bergen können, macht der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil v. 5. November 2025 (II R 9/23) deutlich. Der BFH setzt seine restriktive Rechtsprechung fort und unterstreicht, dass die grunderwerbsteuerliche Zurechnung bei unmittelbaren Beteiligungen an grundbesitzenden Gesellschaften nicht der wirtschaftlichen Betrachtung im Treuhandverhältnis folgt.

Sachverhalt und Hintergrund zu der vorliegenden Streitfrage

Streitig in dem Verfahren war, wie die Übertragung einer vom Treuhänder gehaltenen Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Treugeber zu behandeln ist. Klägerin war eine grundbesitzende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Anteile zunächst treuhänderisch durch die Onkel zweier Geschwister gehalten wurden. Dieses Treuhandverhältnis wurde aufgelöst und die Anteile an der GbR zurück auf die beiden Geschwister als vorherige Treugeber übertragen. Fraglich war in diesem Zusammenhang, ob die Auflösung der Treuhand einen nach § 1 Abs. 2a GrEStG steuerbaren Vorgang darstellt. Sofern der Vorgang steuerbar ist, stellt sich die Folgefrage, ob die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG zur Anwendung kommt.

Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG n.F. ist erfüllt, wenn innerhalb von 10 Jahren mind. 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf sog. Neugesellschafter übergehen (nach dem bis zum 30.6.2021 und damit im Streitfall anzuwendenden § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. noch 95 % innerhalb von 5 Jahren). In der grunderwerbsteuerlichen Fiktion geht in diesem Fall der Grundbesitz fiktiv auf eine neue Personengesellschaft über.

§ 6 Abs. 3 GrEStG befreit Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften insoweit von der Grunderwerbsteuer, wie an beiden Gesellschaften dieselben Gesellschafter im identischen Umfang beteiligt sind. Die Steuerbefreiung findet grundsätzlich auch auf den fiktiven Grundstücksübergang nach § 1 Abs. 2a GrEStG Anwendung.

BFH zur Steuerbarkeit und zur Anwendung der Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG bei der Treuhandauflösung

Der BFH vertritt in seinem Urteil v. 5. November 2025 (II R 9/23), dass die Treuhandauflösung einen nach § 1 Abs. 2a GrEStG steuerbaren Vorgang darstellt. Unmittelbare Neugesellschafter seien dabei solche Gesellschafter, die zuvor zivilrechtlich nicht an der Gesellschaft beteiligt waren. Hingegen seien wirtschaftliche Gesichtspunkte auf unmittelbarer Beteiligungsebene nicht zu berücksichtigen. Entsprechend gingen auch bei der Übertragung der Anteile von dem Treuhänder auf den bisherigen Treugeber grundsätzlich Anteile auf Neugesellschafter über. Denn der Treugeber werde erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft.

Entgegen der vom Finanzgericht vertretenen Auffassung spricht sich der BFH zudem gegen die Anwendung der Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG auf den infolge der Auflösung des Treuhandverhältnisses ausgelösten grunderwerbsteuerbaren Vorgang aus. Nach Ansicht des BFH fehle es bei dem Erwerb der Anteile durch den Treugeber von dem Treuhänder an der für die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG erforderlichen Beteiligungsidentität. Denn der Treugeber sei zuvor nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt gewesen. Bei Treuhandverhältnissen mangele es an einer über den Treuhänder vermittelten Beteiligung des Treugebers am Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft. Ein Treuhandverhältnis ist laut dem BFH von dem Vorliegen einer mehrstöckigen Personengesellschaft abzugrenzen, bei der einem Gesellschafter über die zwischengeschaltete Personengesellschaft ein Anteil am Gesamthandsvermögen der Unterpersonengesellschaft vermittelt werde.

Einschätzungen und Folgen für die Praxis

Die Entscheidung des BFH verdeutlicht seine strenge Sichtweise in Bezug auf unmittelbare Veränderungen im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft. Insbesondere stellt der BFH heraus, dass auf unmittelbarer Beteiligungsebene ausschließlich auf die zivilrechtliche Beteiligung abzustellen ist. Dies gilt sowohl für die Steuerbarkeit (Vorliegen einer Altgesellschafterstellung) als auch für eine etwaige Steuerbefreiung (Zurechnung eines Anteils für Zwecke der Steuerbefreiungen in §§ 5 und 6 GrEStG) des Vorgangs.

Im Ergebnis besteht damit bei Treuhandverhältnissen an grundbesitzenden Personengesellschaften ein doppeltes Risiko.

• Trotz wirtschaftlicher Beteiligung gilt der Treugeber nicht als Altgesellschafter für Zwecke des § 1 Abs. 2a GrEStG, sodass infolge der Auflösung des Treuhandverhältnisses ein steuerbarer Vorgang verwirklicht wird. Dies war in der Literatur stark umstritten. Zwar kommt es bei der Auflösung einer Treuhandstruktur zweifellos zu einem Gesellschafterwechsel. Tatbestandsauslösend ist dieser Wechsel aber nur, wenn er auf einen neuen Gesellschafter erfolgt. Es sprachen in diesem Kontext gute Gründe dafür, dem bisher nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten mittelbar beteiligten Treugeber eine mittelbare Altgesellschafterstellung zuzusprechen, die zu einer unmittelbaren Gesellschafterstellung erstarkt. Dem schließt sich der BFH jedoch nicht an.
• Zudem findet auch die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 3 GrEStG mangels Beteiligung des Treugebers am Gesellschaftsvermögen keine Anwendung. Es besteht demnach ein hohes Risiko einer Grunderwerbsteuerbelastung. Der BFH behandelt in diesem Kontext einen Treugeber schlechter als einen Gesellschafter, der über eine Personengesellschaft an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt ist. Denn für letzteren wird eine Steuerbefreiung trotz der lediglich mittelbaren Beteiligung gewährt.

Insgesamt ist damit bei Treuhandgestaltungen an grundbesitzenden Gesellschaften Vorsicht geboten. Zwar gibt es im Grunderwerbsteuergesetz einige explizite Steuerbefreiungen für Treuhandstrukturen. Diese finden jedoch nur unter engen Voraussetzungen Anwendung. Es empfiehlt sich, vor etwaigen Veränderungen bestehender Treuhandverhältnisse die grunderwerbsteuerlichen Folgen sorgfältig zu prüfen.