„Die Bagger müssen wieder rollen“ erklärte Verena Hubertz vergangenen Mai als neue Bauministerin.
Mit diesem Satz brachte sie die hohen Erwartungen der Baubranche und Bevölkerung an die Koalition auf den Punkt. Der Gesetzesentwurf zum „Bau-Turbo“ (Bundesrat-Drucksache 546/25) ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Der Erfolg des neuen Gesetzes wird im Einzelnen von den Gemeinden abhängen.
Erweiterte Möglichkeit der Abweichung und Befreiung
Die Einführung eines neuen § 246e im Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht im Einzelfall die Abweichung von sämtlichen bauplanungsrechtlichen Vorschriften des BauGB und der Baunutzungsverordnung. Voraussetzung dafür ist, dass die Errichtung, Erweiterung oder Nutzungsänderung Wohnzwecken dient. Auf Außenbereichsvorhaben ist die Norm nur anwendbar, soweit die Flächen als Fortentwicklung des Siedlungsbereichs bewertet werden können. Dies soll für einen Abstand von bis zu 100 m gelten. Insgesamt ist die Ausnahmeregelung zeitlich bis zum 31. Dezember 2030 begrenzt.
Mit der Änderung des § 31 Abs. 3 BauGB werden Befreiungen von den Anforderungen eines Bebauungsplans auch in mehreren vergleichbaren Fällen und nicht nur in Einzelfällen ermöglicht. Damit soll in ganzen Straßenzügen eine Nachverdichtung durch Aufstockung und Hinterlandbebauung genehmigungsfähig werden, ohne dass eine langwierige Änderung des Bebauungsplans notwendig ist. Diese Regelung könnte für viele Eigentümer in Großstädten relevant werden, da Aufstockungen bisher oft an den überholten Festsetzungen alter Bebauungspläne scheiterten. Die bisherige Beschränkung auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entfällt, wodurch auch kleinere Gemeinden von der Änderung profitieren können.
In im Zusammenhang bebauten Ortsteilen ist es durch den neuen § 34 Abs. 3b BauGB möglich, für die Errichtung von Wohngebäuden vom Erfordernis abzuweichen, dass sich Vorhaben in den Bebauungszusammenhang einfügen müssen. Bisher waren Abweichungen nur für die Erweiterung oder Nutzungsänderung bestehender Gebäude möglich.
Zustimmung der Gemeinde
Um die kommunale Planungshoheit zu wahren, muss die Gemeinde den vorstehenden Abweichungen bzw. Befreiungen zustimmen. Äußert sich diese nicht innerhalb von drei Monaten, so gilt ihre Zustimmung als erteilt. Allerdings ist die Funktion der gemeindlichen Zustimmung eine gänzlich andere als das „übliche“ Einvernehmen der Gemeinde. Normalerweise darf die Gemeinde ihr Einvernehmen nur verweigern, wenn ein Rechtsverstoß vorliegt. Bei der vorliegenden Regelung kann die Gemeinde die Zustimmung erteilen oder verweigern. Ihr kommt dabei ein weiter Gestaltungsspielraum zu; als Grenze erscheinen lediglich rechtsstaatliche Grundsätze wie das Willkürverbot. Das Vorhaben sollte daher frühzeitig mit der Gemeinde abgestimmt werden. Eine Ersetzung der Zustimmung durch eine andere Behörde ist nicht vorgesehen. Ferner besteht auch kein Anspruch auf Zustimmung. Außerdem hat die Gemeinde die Möglichkeit, ihre Zustimmung daran zu knüpfen, dass gewisse städtebauliche Anforderungen erfüllt werden, wie etwa die Einhaltung einer Sozialwohnungsquote durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags.
Bewertung
Die vorgenannten Neuerungen vereint, dass eine Abweichung bzw. Befreiung von den gesetzlichen Anforderungen nur möglich ist, wenn diese unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Eine Abweichung gem. § 246e BauGB darf zudem nur in erforderlichem Umfang erfolgen.
Diese Einschränkungen enthalten eine Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe. Sie bedürfen der Auslegung durch die Behörde und sind voll gerichtlich nachprüfbar. Zudem kann die Gemeinde durch die Verweigerung ihrer Zustimmung den Bau-Turbo vollständig verhindern. Perspektivisch kann dies dazu führen, dass sich die Umsetzung bundesweit stark unterscheidet. Manche Bauämter und Gemeinden könnten ihre restriktive Genehmigungspraxis beibehalten, während andere weitreichende Abweichungen und Befreiungen genehmigen. In beiden Fällen drohen Klagen durch Bauherren bzw. verärgerte Nachbarn. Für Investoren birgt dies eine erhebliche Rechtsunsicherheit. Einen Ausweg bietet der Bauvorbescheid, soweit landesgesetzliche Regelungen dies vorsehen.
Um eine einheitliche Anwendung zu gewährleisten und die zahlreichen Fragen der Kommunen zu beantworten, soll ein Praxisleitfaden durch das „Umsetzungslabor Bau-Turbo“ entworfen werden. Dieser soll bei der Umsetzung des Bau-Turbos helfen und praxistaugliche Lösungen unter Berücksichtigung der sozialen, ökologischen und planerischen Aspekte entwickeln. Das Land Berlin hat bereits einen Leitfaden zur Anwendung des Gesetzes veröffentlicht.
Verlängerung bestehender Regelungen
Teil des Bau-Turbos ist auch die Verlängerung bestehender Regelungen. Die Möglichkeit der Gemeinden nach § 201a BauGB, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, wird bis zum 31. Dezember 2031 verlängert. Dadurch können z.B. vereinfacht Vorkaufsrechte angewendet werden. Ebenso wird das Umwandlungsverbot aus § 250 BauGB verlängert. Damit soll die Umwandlung von Eigentumswohnungen in Mietwohnungen verhindert werden.
Fazit
Die Regelungen halten ein enormes Anwendungspotenzial zur Nachverdichtung bereit. Allein in Bezug auf den neuen § 246a BauGB rechnet die Bundesregierung mit bis zu 74.000 Anträgen jährlich. Eine Kurzstudie der Berlin Hyp AG hat ergeben, dass durch Nachverdichtungsmaßnahmen zusätzliche 625.000 Geschosswohnungen entstehen können. Es wird den zuständigen Bauämtern und Gemeinden überlassen bleiben, ob der Bau-Turbo die Erwartungen erfüllen kann. Nichtsdestotrotz ist das Gesetz – auch aufgrund seiner teilweisen Befristung – als Übergangsmaßnahme zu verstehen, der eine Reform des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung folgen soll.