Dr. Lisa Frühwacht

Nach der Pressemitteilung Nr. 286 vom 5. August 2025 des Statistischen Bundesamts (Destatis) wächst die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland jeden Tag um 51 Hektar. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass bislang anderweitig genutzte Flächen in Siedlungs- und Verkehrsfläche umgewidmet werden. Hierunter fallen u.a. auch Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die derzeit einen Nutzungsanteil der Bodenfläche in Deutschland von rund 50 % ausmachen. Verschärfte klimatische Bedingungen und eine zunehmende Flächenkonkurrenz (u.a. durch den Ausbau erneuerbarer Energien) lassen in den nächsten Jahren Wertsteigerungen solcher Flächen erwarten. Auch aus erbschaft- bzw. schenkungsteuerlicher Perspektive ergeben sich mit einer Investition in Land- und Forstwirtschaft Vorteile, sodass diese Assetklasse als Investitionsmöglichkeit an Bedeutung gewinnen könnte.

Erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Begünstigungsmöglichkeiten für land- und forstwirtschaftliche Flächen

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen gehört nach § 13b Abs. 1 Nr. 1 ErbStG zum begünstigungsfähigen Vermögen und kann folglich grundsätzlich ohne Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerbelastung übertragen werden. Auf die ertragsteuerliche Qualifikation als Betriebs- oder Privatvermögen kommt es nicht an. Mithin können auch ertragsteuerlich der „Liebhaberei“ zugeordnete Vermögensteile als land- und forstwirtschaftliches Vermögen i.S.d. § 13b Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erbschaft- bzw. schenkungsteuerlich begünstigt übertragen werden.

Begünstigungsfähig ist jedoch nur der sogenannte Wirtschaftsteil. Dieser umfasst insbesondere Grund und Boden, die Wirtschaftsgebäude, die stehenden Betriebsmittel, den normalen Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln und die immateriellen Wirtschaftsgüter. Daneben können auch Nebenbetriebe sowie Abbauland (z.B. Sand- oder Kiesgruben), Geringstland (z.B. unkultivierte Moor- und Heideflächen) und Unland (Fläche ohne Ertragskraft) begünstigt sein. Ein vollständiger wirtschaftlicher Besatz oder eine Mindestgröße ist nicht erforderlich. Im Ergebnis kann daher ein einzelnes, land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück erbschaft- bzw. schenkungssteuerlich begünstigt sein.

Keine Eigenbewirtschaftung erforderlich

Eine Eigenbewirtschaftung ist nicht erforderlich. D.h., dass auch solche Flächen nach § 13b Abs. 1 Nr. 1 ErbStG begünstigt sein können, die von einem Nicht-Landwirt an einen Dritten (Landwirt) für land- und forstwirtschaftliche Zwecke verpachtet werden. Der damit verbundene Verwaltungsaufwand ist in der Regel sehr gering; jedenfalls viel geringer als bei einer Vermietungs-Immobilie. Mithin ergibt sich für Nicht-Landwirte eine attraktive und „leichte“ Asset-Klasse, die im Hinblick auf die Diversifizierung der Vermögensanlage Beachtung finden sollte.

Keine Begünstigung für sogenannte echte Stückländereien

Ausgenommen von der Begünstigung nach § 13b Abs. 1 Nr. 1 ErbStG sind allerdings sogenannte „echte“ Stückländereien. Bei echten Stückländereien handelt es sich – vereinfacht ausgedrückt – um solche Flächen, die zum Zeitpunkt der erb- bzw. schenkweisen Übertragung (Bewertungsstichtag) für mehr als 15 Jahre an einen Dritten (ohne wirtschaftlichen Besatz) verpachtet werden.

Für die Qualifikation als echte Stückländerei wird jedoch ausschließlich auf die Vereinbarungen im Pachtvertrag abgestellt. Automatische Pachtverlängerungsklauseln sind unbeachtlich, sodass es auf die tatsächliche Dauer der Nutzungsüberlassung nicht ankommt. Somit lässt sich durch eine vertraglich vereinbarte Pachtdauer von weniger als 15 Jahren (z.B. 10 Jahre) – auch bei Vereinbarung einer automatischen Pachtverlängerungsklausel – das Vorliegen einer echten Stückländerei vermeiden und die Begünstigungsmöglichkeit erhalten. In diesem Fall spricht man von „unechten“ Stückländereien.

Keine Begünstigung auch für sogenannte unechte Stückländereien?

Wann ein Begünstigungsausschluss auch für unechte Stückländereien gilt, ist derzeit nicht abschließend klar. Das Finanzgericht (FG) Münster hatte am 14.11.2024 (Az. 3 K 2383/23 F) geurteilt, dass unechte Stückländereien jedenfalls dann nicht zum begünstigungsfähigen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, wenn die Flächen am Stichtag zum Abbau von grundeigenen Bodenschätzen – z. B. von Sandsteinen, Kies oder Kalk – verpachtet sind.

Die Entscheidung ist derzeit beim Bundesfinanzhof (BFH) im Revisionsverfahren anhängig (Az. II R 36/24) und steht im Widerspruch zu einer bereits im Rahmen der Einheitsbewertung ergangenen Entscheidung des BFH (v. 22.7.2020, II R 28/18). Der Ausgang bleibt abzuwarten (Verlinkung zu bestehendem Blog-Beitrag: https://www.fgs.de/news-and-insights/blog/detail/keine-steuerbefreiung-fuer-land-und-forst-bei-abbau-von-bodenschaetzen).

Weitere Vorteile der Investition in land- und forstwirtschaftliche Flächen

Aus Renditegesichtspunkten erscheinen verpachtete Landwirtschaftsflächen eher unattraktiv. Jedenfalls lassen sich in Deutschland pro Hektar moderate Pachten von durchschnittlich lediglich 165 EUR bis 200 EUR p.a. erwirtschaften. Bei Flächen, die sich für eine Doppelnutzung (z.B. auch für Zwecke der Energiegewinnung durch sog. Agri-Photovoltaikanlagen) eignen, lassen sich die Renditen jedoch steigern. Ferner dürfte aufgrund der zunehmenden Flächenkonkurrenz oder verschärften klimatischen Bedingungen künftig mit Wertsteigerungen der Flächen zu rechnen sein, die einkalkuliert werden sollten.

Im Zusammenhang mit den „Werten“ von land- und forstwirtschaftlichen Flächen ergibt sich zudem ein weiterer Vorteil. Der Verkehrswert einer land- und forstwirtschaftlichen Fläche liegt regelmäßig weit über dem steuerlich relevanten Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Danach werden starke Pauschalierungen bei der Bewertung vorgenommen, die zu großen Abweichungen zum tatsächlichen Marktwert führen können. Auch dies kann im Rahmen einer erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Übertragung gezielt genutzt werden; insbesondere bei Großvermögen von über 26 Mio. EUR. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass nach der erbschaft- bzw. schenkweisen Übertragung eine Veräußerung bzw. Umwidmung der Flächen für mindestens 15 Jahre ausgeschlossen ist. Anderenfalls kommt es nachträglich zum Ansatz des Liquidationswerts, der regelmäßig dem um 10% geminderten Verkehrswert entspricht.

Fazit

Aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Perspektive stellen Investitionen in land- und forstwirtschaftliches Vermögen eine attraktive Anlageklasse mit geringem Verwaltungsaufwand dar. Auch kleinere Vermögen lassen sich so in erbschaft- und schenkungsteuerlich begünstigtes Vermögen investieren. Durch die verschärften klimatischen Bedingungen und der zunehmenden Flächenkonkurrenz kann mit Wertsteigerungen in künftigen Jahren gerechnet werden. Insbesondere für Großvermögende ergeben sich bereits heute zudem bewertungsrechtliche Vorteile im Hinblick auf die Verschonungsgrenze von Großvermögen über 26 Mio. EUR. Die Land- und Forstwirtschaft sollte daher bei der Anlagendiversifizierung mit in den Blick genommen werden.