Chancen und Herausforderungen einer besonderen Assetklasse

Land- und Forstflächen gewinnen als Anlageklasse im aktuellen Markt- und Regulierungsumfeld weiter an Bedeutung. Sie gelten als wertbeständig, steuerlich privilegiert und aufgrund ihrer langfristigen Perspektive als besonders geeignet für die generationenübergreifende Vermögensplanung. Unsere Experten Dr. Lisa Frühwacht, Dr. Sebastian Cloppenburg und Dr. Christian Heider erläutern, wo Chancen für Eigentümer und Investoren liegen und welche rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten zwingend zu berücksichtigen sind.   

Was macht land- und forstwirtschaftliches Vermögen als Assetklasse attraktiv?

Dr. Lisa Frühwacht: Land- und forstwirtschaftliches Vermögen gilt als ausgesprochen wertstabil und weitgehend inflationsresistent. Es bietet langfristige Substanz und laufende Erträge – sei es durch eigene Bewirtschaftung oder Verpachtung. Besonders attraktiv sind die steuerlichen Vorteile: Die umfangreichen Begünstigungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§§ 13a, 13b ErbStG) können sowohl für aktive Betriebe als auch bei bloßer Verpachtung erhebliche Steuererleichterungen bringen. Hinzu kommen die stark pauschalierten Bewertungsverfahren, durch die sich gerade bei großen Vermögen über 26 Millionen Euro interessante Gestaltungsspielräume ergeben. Die Assetklasse Land- und Forstwirtschaft verbindet somit Nachhaltigkeit, Generationenplanung und steuerliche Effizienz. 

Beeinflussen verschärfte klimatische Bedingungen und die zunehmende Flächenkonkurrenz – etwa durch Energieprojekte – die Wertentwicklung von Land- und Forstvermögen?

Dr. Lisa Frühwacht: Klimatische Risiken und die wachsende Flächenkonkurrenz wirken sich spürbar auf die Verkehrswerte aus. Ertragsschwächere Standorte geraten unter Druck, während Flächen mit hoher Resilienz, guter Wasserverfügbarkeit oder Energiepotenzial deutlich an Attraktivität gewinnen. Interessant ist: Durch das Solarpaket I werden gezielt landwirtschaftlich benachteiligte Gebiete für Energieprojekte geöffnet, was weniger ertragsstarke Flächen aufwerten kann. Insgesamt führt die steigende Nachfrage nach Land – sei es für die Nahrungsmittelproduktion, CO₂-Bindung oder Energieerzeugung – zu einer strukturellen Verknappung. Trotz Klimarisiken spricht daher vieles für eine langfristig stabile oder sogar steigende Wertentwicklung.

Welche rechtlichen, steuerlichen oder wirtschaftlichen Besonderheiten sind zu beachten?

Dr. Lisa Frühwacht: Land- und forstwirtschaftliches Vermögen unterliegt im Nachfolgekontext besonderen rechtlichen und steuerlichen Regelungen. Zentral ist die sogenannte Hofes- oder Betriebsnachfolge, die in einigen Bundesländern weiterhin nach den landesrechtlichen Höfegesetzen erfolgt. Bei Veräußerungen oder unentgeltlichen Übertragungen greifen zudem Genehmigungspflichten nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) sowie mögliche Vorkaufsrechte nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG). Steuerlich ist zu beachten, dass die Begünstigungen der §§ 13a, 13b ErbStG nur dann zum Tragen kommen, wenn die Bewirtschaftung fortgeführt wird – bei Verpachtungen oder Teilübertragungen besteht also schnell die Gefahr, dass diese Privilegien verlorengehen. 

Dr. Sebastian Cloppenburg: Auch das sonstige Steuerrecht hält zahlreiche – oft begünstigende – Sonderregelungen für den Bereich der Land- und Forstwirtschaft bereit. Ertragsteuerlich können Land- und Forstwirte, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, die abweichenden Gewinnermittlungsregelungen der §§ 13 ff. EStG nutzen, etwa die Gewinnermittlung nach Durchschnittsätzen oder bestimmte Freibeträge. Zudem unterliegt Land- und Forstwirtschaft nicht der Gewerbesteuer. Umsatzsteuerlich ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Besteuerung nach Durchschnittssätzen gem. § 24 UStG möglich. Entscheidend ist bei alledem jedoch: Die Tätigkeit des Steuerpflichtigen darf den begünstigten Bereich der Land- und Forstwirtschaft nicht verlassen, was insbesondere im Fall der Beteiligung an gewerblichen Unternehmungen – wie der Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien – zu beachten ist. Unabhängig hiervon ist beim Erwerb oder der Veräußerung von Grundstücken schließlich die Grunderwerbsteuer im Auge zu behalten. 

Sie haben Energieprojekte erwähnt: Wo liegen die wichtigsten steuerlichen Herausforderungen, wenn landwirtschaftliche Flächen für die Stromerzeugung genutzt werden? 

Dr. Lisa Frühwacht: Solche Projekte sind steuerlich äußerst vielschichtig. Ertragsteuerlich können etwa Fragen der Betriebsaufspaltung, der Besteuerung von Entnahmen oder sogar einer Betriebsaufgabe entstehen. Umsatzsteuerlich spielt beispielsweise die Abgrenzung zwischen Pacht und Stromverkauf eine wichtige Rolle. Besonders sensibel ist die erbschaftsteuerliche Seite: Begünstigungen für land- und forstwirtschaftliches Vermögen können entfallen oder eine Nachbewertung überraschende Steuernachzahlungen auslösen. Eine sorgfältige steuerliche Strukturierung ist daher entscheidend. Als erfahrene Experten unterstützen wir unsere Mandanten dabei, Projekte so zu gestalten, dass Risiken minimiert und steuerliche Vorteile optimal genutzt werden.

Inwiefern eignet sich unser interdisziplinärer Beratungsansatz, um den vorab beschriebenen Herausforderungen ganzheitlich zu begegnen?

Dr. Sebastian Cloppenburg: Die im Bereich der Land- und Forstwirtschaft auftretenden rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Fragestellungen sind eng miteinander verflochten. Eine Entscheidung auf einer Ebene – etwa zur Nutzung steuerlicher Begünstigungen – hat fast immer Folgen auf anderen Ebenen, etwa hinsichtlich Liquidität oder Risiken in anderen Gebieten des Steuerrechts. Bei jeder geplanten Maßnahme sind daher die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Implikationen in ihrer Gesamtheit in den Blick zu nehmen. Da land- und forstwirtschaftliches Vermögen häufig generationenübergreifend gedacht wird, ist zudem die familieninterne Abstimmung essenziell. Aufgrund der Vielzahl spezieller Regelungen ist ein interdisziplinärer Beratungsansatz somit nicht nur empfehlenswert, sondern unverzichtbar.

Die Komplexität steigt noch einmal, sobald internationale Aspekte hinzukommen. Wie berücksichtigen Sie diese zusätzlichen Anforderungen in der Beratungspraxis?

Dr. Christian Heider: Investitionen in land- und forstwirtschaftliche Flächen im Ausland gewinnen zunehmend an Bedeutung. Derzeit bieten insbesondere die USA und Neuseeland attraktive Möglichkeiten. Eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Strukturierung der Investition ist dabei sowohl national als auch international entscheidend. Wir arbeiten hierbei nicht nur praxisgruppenübergreifend innerhalb unserer Sozietät, sondern auch eng mit unseren internationalen Partnerkanzleien zusammen, um eine rechtssichere und steuerlich optimale Struktur für Investitionen in ausländische Land- und Forstflächen zu schaffen. So stellen wir sicher, den komplexen Herausforderungen bei der internationalen Strukturierung von Land- und Forstvermögen ganzheitlich zu begegnen.

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